부놈의 경매이야기

안녕하세요, 부놈입니다.

드디어 마지막 스무 번째, 부산입니다. "부산 해운대, 동래, 남포"라고 세 곳을 짚어 주셨어요. 남포는 행정구역으로는 중구입니다.

이 세 곳을 고르신 게 흥미롭습니다. 부산에서 성격이 가장 극단적으로 다른 세 지역이거든요. 해운대는 부산의 강남, 동래는 부산의 전통 주거지, 중구(남포)는 부산의 원도심입니다.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "인구가 빠지는 도시에서, 어디가 버티고 어디가 무너지는지 보여주는 세 개의 표본."

이 동네 한눈에

구	인구 (2026-07)	1년 전 대비	성격
해운대구	370,275명	-3,604명 (-0.96%)	부산 최상급. 마린시티·센텀·좌동
동래구	270,741명	-3,621명 (-1.32%)	부산 전통 주거·학군지
중구	36,203명	-733명 (-1.98%)	남포동·광복동 원도심

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

세 곳 다 인구가 빠집니다. 그런데 속도가 다릅니다. 중구 -1.98%는 이번 시리즈 20개 지역 중 감소율 1위예요. 그리고 중구 인구는 3만 6천 명입니다. 서울 송파구(65만)의 18분의 1이에요.

사람과 일자리

부산은 전국에서 인구 감소가 가장 뚜렷한 대도시입니다. 그런데 그 감소가 지역별로 균등하지 않아요.

해운대는 버팁니다. -0.96%로 세 곳 중 가장 완만합니다. 센텀시티(영화·IT·의료), 마린시티, 해운대 관광. 일자리와 브랜드가 있어요.

동래는 -1.32%. 부산 전통 주거지이자 학군지입니다. 자체 산업은 약하지만 주거 수요가 받쳐 줍니다.

중구는 -1.98%. 원도심 공동화의 전형입니다. 남포동·광복동 상권은 여전히 살아 있지만, 거기 사는 사람은 계속 줄고 있습니다. 상권과 주거는 다른 이야기예요.

시장 환경

공급 부산의 적정 연간 공급량은 약 17,000세대로 봅니다. 실제 입주는 2024년 17,000세대 → 2025년 9,000세대 → 2026년 11,000세대. 2025년의 공급 공백이 전세 반등과 매물 감소를 유발했고, 2026년 공급 회복은 시장 과열 없이 안정적 거래 환경을 만들 것으로 전망됩니다.

지역별 전망

• 동부권(해운대·수영·남구·동래) — 생활환경과 신축 희소성이 뛰어나 회복의 중심축이 될 가능성. 전세 회복이 가장 빠르고 실수요·투자수요가 고르게 유입.
• 도심권(부산진·연제·영도·중구·동구) — 북항재개발, 교통망 확장 등 인프라 개선이 점진적으로 반영되며 완만한 정상화 예상.

요청하신 세 곳이 동부권 둘, 도심권 하나로 정확히 갈립니다.

집값이 어떻게 움직였나 — 세 구 비교

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 아파트 실거래입니다.

구	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
해운대구	4,822건	6.28억	2,335만원	82.8㎡	2003년	56.6%
동래구	3,617건	5.19억	2,159만원	79.2㎡	2009년	67.7%
중구	124건	1.84억	1,010만원	61.9㎡	2005년	94.7%

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

중구를 보세요. 아파트 거래가 1년에 124건입니다. 한 달에 열 건이에요. 이번 시리즈 20개 지역 중 압도적 최저입니다.

그리고 전세가율 94.7%. 이천·여주(90%)보다도 높아요. 1.84억짜리 아파트에 전세가 1.74억이 들어가 있다는 뜻입니다.

이 조합이 무엇을 말하는지 정확히 읽으셔야 합니다. "사람들이 여기 살긴 하는데, 사려고는 하지 않는다."

매매 수요가 없으니 매매가가 안 오르고, 살 곳은 필요하니 전세만 붙어 있습니다. 전세가율 94.7%는 저평가 신호가 아니라 매매 수요 실종 신호입니다.

해운대와 동래는 다릅니다. 해운대 4,822건, 동래 3,617건. 유동성이 확실히 있어요. 동래 전세가율 67.7%, 해운대 56.6%. 정상적인 시장의 숫자입니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다.

해운대구

동네	거래	평균가	평당가	평균 전용	평균 준공
우동 (마린시티·센텀)	1,134건	9.98억	3,428만원	93.1㎡	2005년
중동	547건	8.68억	2,856만원	92.6㎡	2010년
재송동	760건	6.73억	2,397만원	83.9㎡	2003년
좌동	1,424건	4.23억	1,868만원	75.1㎡	1997년
반여동	761건	3.59억	1,516만원	77.7㎡	2003년
송정동	59건	2.71억	1,329만원	69.1㎡	2012년
반송동	137건	1.41억	694만원	66.4㎡	1998년

동래구

동네	거래	평균가	평당가	평균 전용	평균 준공
명륜동	478건	6.78억	2,662만원	84.7㎡	2014년
사직동	760건	5.80억	2,345만원	83.0㎡	2008년
온천동	1,269건	5.45억	2,293만원	78.0㎡	2013년
수안동	163건	3.61억	1,726만원	69.2㎡	1989년
명장동	240건	3.79억	1,702만원	72.0㎡	2010년
안락동	387건	3.79억	1,647만원	78.0㎡	2004년
낙민동	258건	3.81억	1,621만원	77.1㎡	2003년
복천동	52건	3.87억	1,462만원	89.7㎡	1996년

중구 (남포 일대)

동네	거래	평균가	평당가	평균 전용	평균 준공
보수동3가	20건	2.58억	1,500만원	57.0㎡	2019년
부평동4가	18건	1.92억	1,060만원	63.6㎡	2012년
보수동2가	19건	1.63억	983만원	52.2㎡	2007년
대청동1가	12건	0.91억	907만원	31.2㎡	2013년
영주동	27건	1.66억	766만원	73.4㎡	1997년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 거래 10건 이상

읽는 법입니다.

해운대는 안에서 4.9배가 벌어집니다. 우동 3,428만 원 ↔ 반송동 694만 원. 같은 해운대구예요. "해운대 아파트"라는 말이 이 시리즈에서 가장 위험한 표현일 수 있습니다.

좌동이 1,424건으로 해운대 거래량 1위입니다. 평당 1,868만 원, 준공 1997년. 해운대 신시가지죠. 우동의 절반값인데 거래는 더 많습니다. 실수요의 중심이에요.

동래는 편차가 작습니다. 1,462만 원~2,662만 원, 1.8배. 온천동 1,269건, 사직동 760건. 거래가 고르게 퍼져 있어요. 부산에서 가장 안정적인 실수요 시장 중 하나입니다.

중구는 시장이라고 부르기 어려운 규모입니다. 가장 많이 거래된 영주동이 27건이에요. 한 달에 두 건입니다. 평당 766만 원이 싸 보이지만, 1년에 스물일곱 건 거래되는 곳에서 내 차례를 기다리는 겁니다.

호재와 리스크

호재

• 동부권(해운대·동래 포함)이 부산 회복의 중심축으로 전망됨. 전세 회복이 가장 빠름
• 2025년 공급 공백(9,000세대) 이후 전세 반등·매물 감소
• 2026년 공급 11,000세대로 회복 — 과열 없는 안정적 거래 환경 전망
• 도심권(중구 포함)은 북항재개발·교통망 확장이 점진 반영
• 2026년 초량3구역 재개발, 대신해모로센트럴2차 등 분양 예정

리스크

• 세 곳 모두 인구 감소. 중구 -1.98%는 시리즈 1위
• 중구 아파트 거래 124건. 매도 자체가 어렵습니다
• 중구 전세가율 94.7% — 역전세 위험이 매우 큽니다
• 해운대 내부 격차 4.9배 — 동네를 틀리면 완전히 다른 물건이 됩니다
• 동래 수안동(1989년), 복천동(1996년) 등 구축 비중

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 부산에서 가장 중요한 건 "인구가 줄어드는 도시"라는 전제입니다. 그 전제에서는 거래량이 곧 안전마진이에요. 값보다 거래량을 먼저 보셔야 합니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 인구가 줄어드는 도시에서는 거래량이 안전마진입니다. 수도권에서는 "싸게 사면 언젠가 팔린다"가 통합니다. 인구가 계속 유입되니까요. 부산에서는 그 전제가 성립하지 않습니다. 좌동 1,424건, 온천동 1,269건 같은 자리는 괜찮습니다. 영주동 27건은 다른 이야기예요. 연 거래 100건이 안 되는 동네는 출구 계획 없이 들어가면 안 됩니다.

둘째, 중구 물건은 전세가율부터 확인하세요. 전세가율 94.7%입니다. 이 상태에서 전세가가 5%만 빠져도 매매가와 같아져요. 세입자가 나갈 때 보증금을 돌려줄 방법이 없습니다. 남포동 상권이 살아 있다는 것과, 그 동네 아파트를 사도 된다는 건 완전히 다른 이야기입니다.

셋째, 해운대는 "동"까지 확인하세요. 우동 3,428만 원, 반송동 694만 원. 같은 구 안에서 4.9배입니다. "해운대 아파트 감정가 3억"이라는 말은 아무 정보가 아니에요. 바다가 보이는 우동인지, 산 쪽 반송동인지가 전부입니다. 반드시 지번을 지도에 찍어 보세요.

부놈의 한 줄

인구가 늘어나는 도시에서는 싸게 사는 게 실력이고, 인구가 줄어드는 도시에서는 팔 수 있는 걸 사는 게 실력입니다. 부산에서는 값표보다 거래량 표를 먼저 보세요.

오늘 해보기

1. 해운대 우동(3,428만원)과 반송동(694만원)을 지도에서 찾아보세요. 같은 구인데 4.9배 차이 나는 이유가 한눈에 보입니다.
2. 중구 관심 물건이 있다면 전세가 5% 하락을 대입해 계산해 보세요. 전세가율 94.7%에서는 이 계산이 필수입니다.
3. 좌동(1,424건)과 온천동(1,269건)의 실거래를 조회해 보세요. 부산에서 "팔 수 있는 물건"이 어떤 모습인지 감이 옵니다.

시리즈를 마치며

요청 주신 지역 20편이 오늘로 끝났습니다. 김포에서 시작해 부산까지, 3주 동안 함께 봐 주셔서 감사합니다.

20개 지역을 정리하고 나니 결국 같은 이야기였습니다. "어느 시냐"가 아니라 "어느 동이냐", 그리고 "얼마냐"가 아니라 "팔 수 있냐".

궁금한 지역이 더 있으시면 댓글로 남겨 주세요. 요청이 모이면 2차 시리즈로 이어가겠습니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.