용인시 — 300조가 들어오는 도시, 그런데 인구는 빠집니다

안녕하세요, 부놈입니다.

여섯 번째는 용인입니다. "용인 수지요", "용인까지도요" — 두 분이 요청해 주셨어요. 그래서 수지를 중심에 두고 기흥·처인까지 한 편에 담습니다.

용인은 이번 시리즈에서 가장 모순적인 도시입니다. 삼성전자가 300조 원을 투자하겠다고 한 곳인데, 정작 가장 비싼 수지구는 인구가 -1.62% 빠졌어요. 이 모순을 이해하면 용인이 보입니다.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "돈은 처인으로 들어오고, 사람은 아직 수지에 있는 도시."

이 동네 한눈에

구	인구 (2026-07)	1년 전 대비	성격
수지구	368,881명	-6,067명 (-1.62%)	분당 생활권. 용인에서 가장 비쌈
기흥구	434,408명	-32명 (-0.01%)	용인 최대 인구. 신갈·동백·보정
처인구	287,270명	+4,601명 (+1.63%)	반도체 클러스터가 들어서는 곳

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

숫자가 이미 이야기를 하고 있습니다. 용인에서 인구가 늘고 있는 유일한 구가 처인구입니다. 그리고 처인구가 가장 쌉니다.

사람과 일자리 — 300조가 온다

용인 이야기의 중심은 반도체입니다.

• 삼성전자가 처인구 이동읍·남사읍 일대 710만㎡에 2042년까지 20년간 300조 원을 투자하겠다고 발표했습니다.
• SK하이닉스의 용인 반도체 클러스터 일반산업단지도 처인구에 조성 중입니다.
• 두 단지를 잇는 'L자형 반도체 벨트' 구상이 나와 있습니다.

여기에 용인 플랫폼시티가 있습니다. 경기도·용인시·GH·용인도시공사가 함께하는 8조 원 규모 공영개발로, 2030년 완공 목표입니다. 아파트만 짓는 게 아니라 반도체 소재·부품·장비 기업과 AI 연구시설이 함께 들어오는 자족도시로 계획돼 있어요.

그런데 왜 수지구 인구는 빠질까요? 수지는 분당 생활권이지 용인 일자리 생활권이 아니기 때문입니다. 수지 사람들은 판교·강남으로 출근합니다. 반도체가 처인에 들어와도 수지의 인구 구조는 안 바뀝니다. 같은 시인데 서로 다른 경제권이에요.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 신분당선 동천·수지구청·성복·상현역 — 수지에서 강남까지 환승 없이.
• 수인분당선 죽전·보정·구성·신갈·기흥역 — 기흥 중심축.
• GTX-A 구성역 — 2024년 3월 수서~동탄 구간 개통. 구성역에서 수서역까지 약 14분.

앞으로

• GTX-A 삼성역 구간이 연결되면 서울 도심 접근성이 한 번 더 개선됩니다.
• 플랫폼시티(구성역 일대) 2030년 완공 목표.
• 반도체 클러스터 배후 교통망을 용인시가 재설계 중입니다.

GTX-A는 이미 다닙니다. 이 시리즈에서 다루는 20개 지역 중 "개통 완료"인 호재는 여기가 거의 유일해요. 구성역에서 수서까지 14분. 이건 계획이 아니라 현실입니다.

집값이 어떻게 움직였나 — 세 구 비교

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 아파트 실거래입니다.

구	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
수지구	7,169건	8.99억	3,435만원	94.0㎡	2004년	59.9%
기흥구	8,078건	6.17억	2,395만원	88.7㎡	2007년	64.6%
처인구	2,594건	3.73억	1,722만원	72.3㎡	2012년	70.3%

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

평균 전용면적을 보세요. 수지 94.0㎡, 기흥 88.7㎡. 이번 시리즈에서 가장 큰 숫자입니다. 서울 노원이 62.8㎡, 부천이 71.3㎡였어요. 용인은 큰 집이 많은 도시입니다. 그만큼 총액이 커지고, 진입 문턱도 높습니다.

처인구는 다릅니다. 평당 1,722만 원, 전용 72.3㎡, 평균 준공 2012년. 용인에서 가장 싸고, 가장 젊고, 유일하게 인구가 늘고 있습니다.

빌라도 처인구가 다릅니다. 처인 빌라 거래 1,161건인데 수지는 188건, 기흥은 435건이에요. 처인은 빌라 시장이 실제로 도는 곳이고, 수지·기흥은 사실상 아파트 도시입니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다. 지면 관계상 거래 40건 이상만 실었습니다.

구	동네	거래	평균가	평당가	평균 준공
수지	풍덕천동	1,750건	9.20억	4,146만원	1999년
수지	동천동	891건	10.11억	3,838만원	2010년
수지	상현동	1,612건	8.82억	3,182만원	2004년
기흥	구갈동	931건	7.65억	3,210만원	2010년
수지	죽전동	1,256건	7.47억	3,095만원	2002년
수지	성복동	974건	10.74억	3,050만원	2010년
기흥	보정동	637건	9.54억	2,963만원	2004년
수지	신봉동	686건	7.73억	2,861만원	2008년
기흥	신갈동	983건	5.88억	2,703만원	2008년
기흥	마북동	786건	7.25억	2,614만원	2003년
기흥	서천동	399건	6.27억	2,578만원	2012년
기흥	영덕동	787건	6.26억	2,406만원	2010년
기흥	언남동	513건	6.17억	2,384만원	2007년
기흥	상갈동	288건	4.67억	2,281만원	2001년
처인	역북동	547건	4.74억	2,227만원	2015년
기흥	동백동	670건	5.24억	2,170만원	2010년
기흥	중동	790건	5.54억	1,987만원	2010년
처인	고림동	423건	4.06억	1,852만원	2014년
처인	모현읍 왕산리	91건	4.70억	1,833만원	2018년
처인	남사읍 완장리	226건	3.74억	1,750만원	2018년
처인	남사읍 아곡리	131건	3.67억	1,738만원	2018년
처인	유방동	128건	3.04억	1,677만원	2009년
처인	김량장동	249건	2.79억	1,651만원	2008년
기흥	보라동	395건	4.46억	1,573만원	2006년
기흥	청덕동	143건	4.32억	1,559만원	2008년
기흥	상하동	396건	3.97억	1,553만원	2006년
처인	삼가동	237건	3.98억	1,527만원	2006년
기흥	공세동	205건	4.33억	1,397만원	2006년
처인	양지읍 양지리	84건	2.96억	1,332만원	2016년
처인	포곡읍 둔전리	135건	2.65억	1,250만원	2001년
처인	마평동	74건	2.89억	1,215만원	1999년
처인	이동읍 천리	117건	2.52억	1,132만원	2006년
기흥	고매동	49건	2.71억	1,046만원	2001년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 읍면 지역은 중복 집계를 합산

읽는 법입니다.

풍덕천동이 평당 4,146만 원으로 용인 1위입니다. 그런데 준공이 1999년이에요. 27년 된 아파트가 용인에서 가장 비싸다는 건, 값의 근거가 건물이 아니라 위치(신분당선 수지구청역) 라는 뜻입니다.

수지구는 전체가 평당 2,861~4,146만 원 구간입니다. 편차가 작아요. 이미 성숙한 시장이라 저평가 구간을 찾기 어렵습니다.

기흥구는 편차가 큽니다. 구갈동 3,210만 원부터 고매동 1,046만 원까지 3배 차이. GTX-A 구성역·플랫폼시티에 가까운 구갈·보정·마북이 비싸고, 외곽 공세·고매·상하가 쌉니다.

처인구를 주목하세요. 남사읍 완장리 1,750만 원, 아곡리 1,738만 원. 둘 다 2018년 준공 신축입니다. 그리고 여기가 삼성 반도체 국가산단이 들어서는 이동읍·남사읍 일대예요. 평당 1,750만 원짜리 2018년 신축이 300조 투자 예정지 옆에 있습니다.

이동읍 천리는 평당 1,132만 원입니다. 같은 반도체 벨트인데 완장리의 65% 수준이에요. 왜 다른지, 그 답을 찾는 게 이 지역 공부입니다.

호재와 리스크

호재

• 삼성전자 처인구 이동·남사읍 710만㎡, 2042년까지 300조 원 투자
• SK하이닉스 용인 반도체 클러스터 (처인구)
• 용인 플랫폼시티 8조 원 규모, 2030년 완공 목표 (구성역 일대)
• GTX-A 구성역 이미 개통 — 수서까지 약 14분
• 처인구 인구 +1.63%, 용인 유일 증가

리스크

• 수지구 인구 -1.62%. 용인에서 가장 비싼 곳이 가장 많이 빠지고 있습니다
• 반도체 클러스터는 2042년까지의 이야기입니다. 20년짜리 호재예요
• 처인구 외곽은 거래량이 적습니다 (천리 117건, 양지리 84건)
• 수지·기흥은 평균 전용 90㎡ 안팎. 총액이 커서 진입 자금이 많이 듭니다
• 전세가율 수지 59.9% — 갭이 큽니다

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 300조는 20년에 걸쳐 들어오는 돈입니다. 내 대출 이자는 다음 달부터 나가고요. 그 시차를 견딜 자금 계획이 있느냐가 처인구 투자의 전부입니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 용인은 큰 집이 많습니다. 총액부터 보세요. 수지 평균 전용 94.0㎡, 기흥 88.7㎡. 서울 노원(62.8㎡)의 1.5배입니다. 평당가가 서울보다 싸도 집이 커서 총액은 만만치 않습니다. 그리고 큰 집은 임차 수요가 얇아요. 매도할 때도 사줄 사람의 폭이 좁습니다.

둘째, 처인구 물건은 "반도체 벨트 안"인지 지도로 확인하세요. 이동읍·남사읍이 국가산단 예정지입니다. 그런데 처인구는 서울시보다 넓어요. 같은 처인구라도 김량장동(구도심)과 남사읍 완장리(산단 인접)는 완전히 다른 물건입니다. "처인구 아파트"는 아무 정보가 아닙니다.

셋째, 읍·면 물건은 거래량부터 확인하세요. 양지읍 84건, 이동읍 천리 117건입니다. 1년에 100건 안팎이면 한 달에 열 건이 안 됩니다. 싸게 잘 샀다고 좋아해도, 팔 사람이 한 달에 열 명 미만인 시장이라는 뜻이에요. 들어갈 때 값보다 나올 때 줄이 더 중요합니다.

부놈의 한 줄

용인은 돈이 들어오는 곳(처인)과 사람이 사는 곳(수지)이 다릅니다. 그 사이의 시차를 견딜 수 있는 사람에게만 처인구는 기회입니다.

오늘 해보기

1. 지도에서 삼성 반도체 국가산단 예정지(이동읍·남사읍)를 찾고, 완장리·아곡리·천리가 각각 얼마나 떨어져 있는지 재 보세요.
2. 풍덕천동(1999년 준공, 평당 4,146만원)과 동천동(2010년, 3,838만원)을 비교해 보세요. 오래된 집이 더 비싼 이유가 용인 시장의 핵심입니다.
3. GTX-A 구성역에서 관심 단지까지 도보 시간을 재 보세요. 이건 이미 개통된 노선이라 오늘 바로 확인 가능합니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.