빌라 거래가 두 배 넘게 늘어난 동네 10곳, 아홉이 서울이었습니다

안녕하세요, 부놈입니다.

지역분석 20편을 마치고 나서 요청이 계속 들어왔습니다. "우리 동네도 해주세요", "어디가 지금 움직이는지 그것만 알려주세요."

지역을 하나씩 찍어서 보는 건 한계가 있습니다. 그래서 순서를 뒤집어 봤어요. 전국을 한 번에 세워놓고, 거래가 갑자기 늘어난 동네부터 찾아본 것입니다.

이지헬퍼에 전국 빌라 실거래를 동 단위로 넣고 최근 1년과 그 앞 1년을 비교했습니다. 그렇게 나온 상위 10곳이 오늘 이야기입니다.

결과가 한쪽으로 심하게 쏠렸습니다. 열 곳 중 아홉이 서울이고, 그중 여섯이 강남·서초·송파였습니다. 전국을 다 뒤졌는데 답이 서울 안에서 나왔다는 게 이번 데이터의 결론입니다.

이 표를 어떻게 읽어야 하나

먼저 기준을 밝히겠습니다. 기준을 모르면 순위는 그냥 숫자놀음이에요.

• 비교 구간: 최근 12개월(2025-08~2026-07) vs 그 직전 12개월(2024-08~2025-07)
• 대상: 연립·다세대(빌라) 매매, 해제 거래 제외
• 필터 ①: 전년 동기 30건 이상 거래된 동만 — 3건에서 9건 된 동네가 "+200%"로 1위 하는 걸 막습니다
• 필터 ②: 최근 1년 200건 이상 — 원래 거래가 적은 동네의 착시를 걷어냅니다
• 필터 ③: 전년 동기 데이터가 온전한 시군구만 — 12개월치가 모두 확보된 지역으로 한정했습니다
• 증감률은 소속 시군구 평균으로 보정한 값입니다

순위	동네	최근 1년	전년 동기	증감(보정)	빌라 평당가	1년 전 평당가
1	서울 광진구 능동	202건	52건	+253.9%	3,895만원	2,888만원
2	경기 구리시 수택동	306건	113건	+167.8%	2,792만원	2,151만원
3	서울 송파구 마천동	385건	157건	+140.4%	5,210만원	3,999만원
4	서울 광진구 중곡동	969건	422건	+128.3%	2,955만원	2,519만원
5	서울 강남구 역삼동	302건	132건	+124.7%	4,682만원	4,202만원
6	서울 광진구 구의동	813건	380건	+112.9%	3,077만원	2,459만원
7	서울 송파구 송파동	368건	173건	+110.1%	3,245만원	2,802만원
8	서울 서초구 반포동	235건	111건	+105.7%	5,137만원	5,008만원
9	서울 송파구 석촌동	479건	243건	+95.8%	3,323만원	2,853만원
10	서울 서초구 서초동	340건	183건	+83.4%	4,814만원	4,477만원

국토부 실거래가 기준 / 최근 1년=2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡) — 네이버·KB의 공급면적 시세와 다릅니다

구성을 보세요. 송파 3곳(마천·송파·석촌), 광진 3곳(능동·중곡·구의), 서초 2곳(반포·서초), 강남 1곳(역삼), 구리 1곳. 강남·서초·송파를 합치면 여섯 곳입니다.

그리고 표를 옆으로 읽어보세요. 열 곳 모두 평당가가 올랐습니다. 능동 +34.9%, 마천동 +30.3%, 수택동 +29.8%, 구의동 +25.1%. 가장 낮은 반포동도 +2.6%입니다.

거래량만 늘고 가격은 제자리인 곳이 하나도 없습니다. 거래와 가격이 같은 방향으로 움직였다 — 이게 상위 10곳의 공통점입니다.

강남벨트 여섯 곳 — 아파트를 못 산 돈이 빌라로 갔습니다

강남·서초·송파에서 무슨 일이 있었는지는 아파트와 나란히 놓으면 바로 보입니다.

동네	빌라 평당가	같은 동 아파트 평당가	빌라/아파트
서울 서초구 반포동	5,137만원	13,678만원	38%
서울 송파구 송파동	3,245만원	7,109만원	46%
서울 광진구 구의동	3,077만원	6,281만원	49%
서울 강남구 역삼동	4,682만원	8,364만원	56%
서울 송파구 석촌동	3,323만원	5,677만원	59%
서울 서초구 서초동	4,814만원	7,675만원	63%
경기 구리시 수택동	2,792만원	3,485만원	80%
서울 광진구 중곡동	2,955만원	3,079만원	96%
서울 송파구 마천동	5,210만원	4,127만원	126%

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 광진구 능동은 최근 1년 아파트 거래가 2건뿐이라 제외

반포동 아파트는 평당 1억 3,678만원, 평균 거래가 42.55억입니다. 같은 동 빌라는 평당 5,137만원, 평균 8.90억. 아파트의 38% 가격이에요.

송파동 아파트 평균 18.44억, 서초동 20.68억, 역삼동 18.01억. 이 동네에서 아파트를 사려면 20억 가까이 필요합니다. 대출 규제까지 겹치면 사실상 닫힌 문이죠.

그 돈이 같은 동네 빌라로 갔습니다. 그래서 거래가 두 배로 늘고 가격이 함께 올랐습니다. "이 동네에 살고는 싶은데 아파트는 못 산다"는 수요가 실제 거래로 확인된 셈입니다.

여기서 마천동은 성격이 다릅니다. 빌라 평당가가 아파트보다 26% 비쌉니다. 빌라가 아파트보다 비싸다는 건 그 거래가 집을 사는 게 아니라 재개발 지분을 사는 것이라는 뜻입니다. 거여·마천뉴타운에서 마천1구역(약 2,900세대)과 마천3구역(2,364가구)이 시공사 선정 단계에 있고, 2026년 개통 예정인 위례선 트램이 함께 거론됩니다. 다만 마천1구역은 촉진계획 변경과 성내천 복원 문제로 일정에 차질이 있다는 보도가 나옵니다.

광진구 세 곳 — 아파트가 없어서 빌라가 주력입니다

광진구는 이 시리즈 11편에서 이미 다뤘습니다. 그때도 특이했어요. 아파트 거래 1,337건 vs 빌라 거래 2,824건. 빌라가 아파트의 2.1배로, 20개 지역 중 유일했습니다.

이번 랭킹에도 세 곳이 들어왔습니다.

능동(1위) 은 202건에 평당 3,895만원, 1년 전보다 34.9% 상승입니다. 평균 전용 32.6㎡, 평균 준공 2014년. 소형 신축 빌라 시장이에요. 이 동네는 최근 1년 아파트 거래가 2건뿐입니다. 아파트가 사실상 없어서, 집을 사려면 빌라를 사야 합니다.

중곡동(4위) 은 969건. 이번 랭킹 최다 거래량입니다. 서울시가 중곡동 254-15 일대 신속통합기획을 확정했습니다. 최고 35층, 약 2,200세대 규모예요. 1974년 토지구획정리로 만들어진 저층주거지에서 나온 첫 공식 재개발입니다. 광진구는 신속통합기획 6곳, 모아타운 8곳 등 정비사업 40곳을 추진 중입니다. 빌라 평당가가 아파트의 96% 까지 붙은 게 그 기대를 보여줍니다.

구의동(6위) 은 813건, 평당 3,077만원(+25.1%)입니다. 아파트 평당가가 6,281만원이라 빌라는 그 절반이에요. 강변역·구의역 생활권의 아파트 대체 수요입니다.

광진구 인구는 1년간 -2,031명(-0.61%) 줄었습니다. 그런데 세 개 동에서 거래가 두 배 넘게 늘었어요. 사람 수가 아니라 정비사업 기대와 아파트 대체 수요가 만든 거래라는 뜻입니다.

구리시 수택동 — 유일한 비서울, 그리고 가장 완성형

열 곳 중 서울이 아닌 유일한 동네입니다. 그런데 성격이 가장 명확합니다.

수택동은 306건, 평당 2,792만원으로 1년 전(2,151만원)보다 29.8% 올랐습니다. 구리시 인구도 +1,539명(+0.83%) 늘었어요. 거래·가격·인구가 모두 같은 방향인 유일한 곳입니다.

이유가 명확합니다. 8호선 별내선이 2024년 8월 이미 개통했습니다. 계획이 아니라 다니고 있어요. 경의중앙선 구리역 환승으로 잠실 접근성이 확 좋아졌습니다. 그리고 수택E구역 재개발 3,050세대가 2026년 6월 입주 일정입니다.

교통은 이미 열렸고 대단지 입주가 시작되는 국면입니다. 서울 강남벨트가 "아파트를 못 사서" 움직인 시장이라면, 수택동은 자체 호재로 움직인 시장입니다. 대신 그만큼 이미 가격에 반영돼 있습니다. 전세가율 44.0%가 그 증거예요. 갭이 크다는 뜻입니다.

열 곳의 프로필을 한 표로

동네	평균 전용	평균 준공	빌라 전세가율	시군구 인구 증감
서울 광진구 능동	32.6㎡	2014년	65.1%	-2,031명 (-0.61%)
서울 광진구 중곡동	43.9㎡	2012년	70.2%	-2,031명 (-0.61%)
서울 광진구 구의동	47.4㎡	2009년	61.7%	-2,031명 (-0.61%)
서울 송파구 마천동	47.9㎡	2000년	25.7% (지분 왜곡)	+3,459명 (+0.54%)
서울 송파구 송파동	42.7㎡	2008년	63.1%	+3,459명 (+0.54%)
서울 송파구 석촌동	43.8㎡	2006년	58.8%	+3,459명 (+0.54%)
서울 서초구 반포동	57.3㎡	2005년	49.1%	+5,229명 (+1.28%)
서울 서초구 서초동	47.5㎡	2011년	58.2%	+5,229명 (+1.28%)
서울 강남구 역삼동	37.3㎡	2012년	56.5%	-3,798명 (-0.68%)
경기 구리시 수택동	46.3㎡	2000년	44.0%	+1,539명 (+0.83%)

실거래는 국토부 2025-08~2026-07 / 전세가율은 전세 평당가 ÷ 매매 평당가 (전세 표본 147~714건) / 인구는 주민등록인구 2026-07 vs 2025-07

전용면적은 32~57㎡, 전부 소형입니다. 4인 가구용이 아니라 1~2인 가구와 투자 수요가 움직이는 시장이에요.

전세가율을 세로로 읽어보세요. 중곡동 70.2%가 가장 높고 마천동 25.7%가 가장 낮습니다. 같은 서울 빌라인데 전세가율이 세 배 가까이 벌어집니다. 이 차이가 곧 시장 성격의 차이예요. 60~70%면 실거주 임차 수요가 매매가를 받쳐주는 시장이고, 25%면 매매가가 지분 프리미엄으로 떠 있는 시장입니다.

인구는 서초구만 크게 늘었습니다(+1.28%). 광진·강남은 오히려 줄었어요. 인구가 줄어도 거래는 두 배가 됩니다. 거래량은 인구가 아니라 자금과 제도가 만든다는 걸 이 표가 보여줍니다.

왜 지금, 왜 빌라인가

동네별 사정을 다 걷어내면 하나의 흐름이 남습니다. 서울 전체 숫자를 보면 선명합니다.

구분	거래 건수	평당가 변화
서울 아파트	57,878건 → 61,712건 (+6.6%)	-5.3%
서울 빌라	24,557건 → 33,332건 (+35.7%)	+9.5%

국토부 실거래가 기준 / 최근 1년 vs 전년 동기 / 전용면적 평당가

아파트는 거래가 6.6% 늘었는데 평당가가 5.3% 내렸고, 빌라는 거래가 35.7% 늘면서 평당가가 9.5% 올랐습니다. 수요가 아파트에서 빌라로 옮겨갔다는 게 숫자로 나옵니다.

2026년 1~4월 서울 연립·다세대 매매는 14,476건으로 전년 동기보다 31%, 2년 전보다 67% 늘었습니다. 평균 거래가는 3.83억에서 4.19억으로 올랐어요. 서울 주택 거래 세 채 중 한 채가 빌라입니다.

원인으로 지목되는 건 세 가지입니다.

• 대출 규제로 중저가 아파트 가격이 뛰면서 진입 장벽이 낮은 빌라로 수요가 이동
• 전세 물량 부족
• 빌라는 아파트와 달리 실거주 의무 규제에서 자유로운 경우가 많고, 재개발이 되면 입주권이 나온다

그리고 2026년 서울 빌라 거래의 47%가 강남·서초·송파와 한강변 지역에 몰렸습니다. 우리 표에서 강남벨트가 여섯 곳을 차지한 이유가 이걸로 설명됩니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 빌라 평당가를 같은 동 아파트 평당가로 나눠 보세요. 38%(반포동)와 126%(마천동)는 완전히 다른 시장입니다. 50% 안팎이면 아파트 대체 수요가 만든 실거주 시장이고, 90%를 넘으면 정비사업 지분 시장입니다. 전자는 시세 비교가 통하고, 후자는 시세가 아니라 조합원 자격과 분양 대상 여부가 가격을 결정합니다.

둘째, 전세가율이 비정상적으로 낮으면 그 이유를 먼저 찾으세요. 마천동 25.7%는 전세 수요가 없어서가 아닙니다. 매매가가 지분 프리미엄으로 올라가 있어서 나오는 숫자예요. 반대로 중곡동 70.2%, 능동 65.1%는 실제 거주 수요가 받쳐주는 값입니다. 전세가율 25%짜리를 "갭이 커서 안전하다"고 읽으면 정반대로 이해한 겁니다.

셋째, 거래가 늘어난 이유가 정비사업이라면 단계를 확인하세요. "신속통합기획 확정"과 "조합설립"과 "사업시행인가"와 "착공"은 전부 다른 칸입니다. 중곡동은 신통기획 확정, 마천1·3구역은 시공사 선정, 수택E구역은 입주 단계입니다. 같은 재개발이라는 말이 붙어 있어도 남은 시간이 5년씩 차이 납니다. 그리고 마천1구역처럼 촉진계획 변경으로 일정이 밀리는 일이 실제로 생깁니다.

부놈의 한 줄

열 곳 중 아홉이 서울이라는 건, 지금 빌라 시장이 "서울 아파트를 못 산 돈"으로 돌아간다는 뜻입니다. 그래서 이 표에서 봐야 할 건 증감률이 아니라, 빌라값이 그 동네 아파트값에 얼마나 가까워졌는지입니다.

오늘 해보기

1. 이지헬퍼 거래활발도에서 관심 시군구를 열고, 동별 증감률과 평당가를 같이 보세요. 증감률만 보면 반드시 속습니다.
2. 관심 동네의 빌라 평당가 ÷ 같은 동 아파트 평당가를 계산해 보세요. 90%를 넘으면 지분 시장으로 봐야 합니다.
3. 그 동네 전세가율을 확인해 보세요. 60~70%면 실거주 시장, 30% 밑이면 프리미엄이 붙은 시장입니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.