4건 중 1건, 제가 손실을 본 이유

4건 중 1건에서 손실을 봤습니다. 자랑할 이야기는 아니지만, 제가 배운 것 중에 제일 비싼 게 이 건이라 적어둡니다.

왜 잃었느냐. 시장이 나빠서가 아닙니다. 물건이 나빠서도 아니었습니다. 제 고집으로 기준을 깼기 때문입니다.

낙찰 후에 계획을 바꿨습니다

원래 계획대로 갔으면 3천만 원 정도 남는 물건이었습니다. 입찰 전에 매도가를 정해놓고 들어갔고, 수리 범위도 정해져 있었습니다.

그런데 낙찰을 받고 나니 욕심이 생겼습니다. "이거 수리를 더 해서 좀 더 비싸게 팔아볼까?" "조금만 더 기다리면 오르지 않을까?"

전략을 바꿨습니다. 그 순간 수익이 사라졌습니다.

수리를 더 하면 비용이 늘고, 기다리면 이자와 관리비가 붙습니다. 그 둘을 다 하면 처음 계산했던 수익 구간이 통째로 없어집니다. 저는 그걸 낙찰 후에 알았습니다.

숫자로 보면 더 분명합니다. 수리를 늘린 만큼 비용이 올라가고, 매도가 늦어진 만큼 대출이자와 관리비가 붙습니다. 그런데 매도가는 제 기대만큼 안 올랐습니다. 시장이 제 계획에 맞춰 움직여 줄 이유가 없으니까요. 결국 늘어난 비용은 확정이고 늘어날 거라 믿었던 수익은 가정이었습니다. 확정된 지출과 가정된 수입을 바꾼 셈입니다.

여기서 얻은 원칙이 하나입니다. 처음 세운 전략대로. 입찰 전에 정한 매도 계획, 수리 범위, 목표 가격은 낙찰 후에 바꾸지 않습니다. 제 4건이 그걸 그대로 보여줍니다. 기준을 지키면 벌었고, 기준을 깼더니 잃었습니다.

그래서 매도는 입찰 전에 설계합니다

많은 분들이 이렇게 합니다. "일단 낙찰받고 보자." 그러다 매도가 안 되면 "이자가 아까운데 단기임대를 돌려볼까", 그래도 안 나가면 "월세를 줄까, 전세를 놓을까" 하면서 그대로 묶입니다.

제 경험으로는 "안 팔리니까 장기로 가야지"라고 시작한 물건은 끝까지 장기로 남습니다. 가격도 기대만큼 오르지 않습니다.

그래서 저는 입찰 전에 이 물건이 단타인지 보유인지를 먼저 정합니다. 둘은 입찰가 산정 방식부터 다릅니다.

단타는 당시 시세보다 싸게 받아서 싸게 파는 것으로 성립합니다. 그러니 입찰가를 정할 때 "얼마에 팔 수 있느냐"가 아니라 "빨리 팔리는 가격이 얼마냐"에서 역산합니다. 보유는 반대입니다. 2년 넘게 들고 가면서 양도차익을 노리는 계산이니 보유 기간의 이자와 세금이 앞으로 나옵니다.

여기서 "안 팔리면 2년 보유해서 오르길 기다리지"라는 계획은 잘 안 됩니다. 단타로 잡은 입찰가와 보유로 잡은 입찰가는 애초에 다른 숫자인데, 단타 가격으로 받아놓고 보유로 돌리면 그 차액을 이자로 메우게 됩니다. 서울 밖에서는 특히 그렇습니다.

그리고 매도 방식도 정해져 있습니다. 저는 매도한 4건을 전부 공실 상태로 팔았습니다.

구분	내용
입찰 전에 정하는 것	단타/보유 여부, 목표 매도가, 수리 범위, 최대 입찰가
낙찰 후에 바꾸지 않는 것	위 네 가지 전부
매도 상태	공실 — 실수요자가 바로 이사 올 수 있어야 계약이 됩니다
손실이 난 조건	낙찰 후 수리 확대 + 매도 시점 연기 (둘 다 계획 밖)

공실로 파는 이유는 지금 시장에 남은 매수자가 대부분 실수요자이기 때문입니다. 대출 규제가 심해졌고 다주택자 규제 기조라 재개발·재건축 단지가 아니면 투자 수요가 거의 없습니다. 실수요자는 집을 보고 마음에 들면 바로 계약합니다. 그러려면 바로 들어갈 수 있는 상태여야 합니다.

손실 1건이 아까운 건 사실이지만, 이 건 덕분에 나머지 물건에서 흔들리지 않게 됐습니다. 낙찰받고 나서 마음이 흔들릴 때마다 "그때 내가 뭘 바꿔서 잃었더라"를 떠올립니다.

다음 글은 반대로, 물건을 고르는 단계에서 절대 하지 말아야 할 일에 대한 이야기입니다.