광진구 — 아파트보다 빌라가 두 배 더 팔리는 강북

안녕하세요, 부놈입니다.

열한 번째는 광진구입니다. 어제 용산에 이어, 함께 요청 주신 나머지 한 곳이에요.

광진구 데이터를 열었을 때 숫자 하나가 바로 눈에 띄었습니다. 아파트 거래 1,337건, 빌라 거래 2,824건. 빌라가 아파트의 2.1배입니다. 이번 시리즈 20개 지역 중 유일해요.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "강남 건너편인데 아파트가 별로 없는, 그래서 빌라로 승부가 나는 구."

이 동네 한눈에

광진구는 한강 북쪽, 강남 건너편입니다. 잠실대교·청담대교·영동대교로 강남과 직결되고, 2호선·5호선·7호선이 지납니다.

항목	내용
인구	330,802명 (2026-07 기준)
1년 전 대비	-2,031명 (-0.61%)
생활권 ① 광장동	한강변 대단지, 광진구 최고가
생활권 ② 자양·구의	광진구 중심. 거래량 1·2위, 정비사업 집중
생활권 ③ 화양·군자	건대입구 상권, 원룸·오피스텔 밀집
생활권 ④ 중곡동	광진구에서 가장 저렴, 다세대 밀집

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

사람과 일자리

광진구 인구는 -0.61%. 서울 자치구 평균 수준의 감소입니다.

일자리는 안에 크게 없습니다. 강남 배후 주거지예요. 영동대교 하나 건너면 청담동이고, 2호선으로 강남역까지 15분입니다.

그런데 광진구에는 다른 성격이 하나 더 있어요. 건대입구 상권입니다. 건국대·세종대가 있고, 화양동 일대는 서울 동북권 최대 대학가 상권이에요. 그래서 화양동은 평균 전용 38.1㎡, 소형 위주입니다. 임대 수요가 학생·1인 가구예요.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 2호선 건대입구·구의·강변, 5호선 광나루·아차산·군자, 7호선 뚝섬유원지·건대입구·중곡·어린이대공원.
• 강변북로·올림픽대로 진입이 빠르고, 잠실·청담·영동대교로 강남과 직결됩니다.

앞으로

• 새로운 노선 계획은 없습니다.

광진구는 교통 호재가 없는 대신 이미 다 갖춰진 동네입니다. 그래서 여기서 값을 움직이는 건 오직 하나, 정비사업이에요.

집값이 어떻게 움직였나

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 실거래입니다.

유형	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
아파트	1,337건	14.70억	6,275만원	77.3㎡	2002년	48.0%
빌라·다세대	2,824건	5.09억	4,368만원	43.7㎡	2011년	56.2%
오피스텔	324건	2.86억	3,451만원	27.1㎡	2013년	—

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

빌라 2,824건이 이 편의 핵심입니다.

비교해 보시죠.

• 김포: 아파트 4,738건 / 빌라 447건 → 빌라 비중 9%
• 부천: 아파트 7,373건 / 빌라 2,871건 → 39%
• 인천 미추홀: 아파트 3,007건 / 빌라 1,953건 → 65%
• 광진: 아파트 1,337건 / 빌라 2,824건 → 211%

왜 이럴까요. 광진구에는 아파트 단지가 별로 없습니다. 광장동·자양동 일부를 빼면 대부분 다세대·연립 지역이에요. 그래서 여기서 집을 산다는 건 대부분 빌라를 산다는 뜻입니다.

그리고 빌라 평균 준공이 2011년입니다. 아파트(2002년)보다 젊어요. 낡은 빌라가 아니라 2010년대에 새로 지은 빌라가 주력이라는 뜻입니다.

빌라 평당 4,368만 원. 서울 노원 아파트(3,508만 원)보다 비쌉니다. 광진 빌라는 싼 집이 아닙니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다.

동네	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
광장동	294건	18.92억	7,659만원	84.8㎡	1996년
자양동	490건	15.75억	6,551만원	81.2㎡	2001년
구의동	343건	15.10억	6,348만원	79.5㎡	2007년
군자동	31건	9.34억	3,926만원	81.6㎡	2001년
화양동	69건	4.68억	3,748만원	38.1㎡	2011년
중곡동	108건	5.27억	3,367만원	56.6㎡	2000년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 거래 10건 이상

읽는 법입니다.

자양·구의·광장 세 동이 광진 아파트 거래의 84% 입니다. 나머지 동은 아파트 자체가 거의 없어요. 중곡동 108건, 화양동 69건, 군자동 31건입니다.

광장동이 평당 7,659만 원으로 1위입니다. 준공 1996년. 한강변 대단지고, 광나루역 역세권 한강변에 극동아파트 재건축이 최고 49층 2,049세대 규모로 계획돼 있습니다. 30년 된 아파트가 광진구에서 가장 비싼 이유가 여기 있어요.

중곡동이 평당 3,367만 원으로 가장 쌉니다. 광장동의 44% 수준이에요. 같은 구 안에서 2.3배 차이입니다. 중곡동은 다세대가 밀집한 지역이고, 그래서 모아타운 대상지로 거론되는 곳이기도 합니다.

화양동은 평균 전용 38.1㎡입니다. 건대 상권의 소형 시장이에요. 평당 3,748만 원인데 평균 거래가는 4.68억. 작은 집이라 총액이 낮습니다. 소액으로 서울에 진입할 수 있는 몇 안 되는 자리이기도 합니다.

호재와 리스크

호재

• 광진구 주택정비사업 40곳 동시 추진 (2026년 3월 기준)
• 모아타운 대상지 10곳 — 자양·광장·구의동 일대 8곳에서 관리계획 수립 등 진행 중. 서울에서 가장 활발한 자치구 중 하나
• 광장동 극동아파트 재건축 — 최고 49층, 2,049세대 계획 (광나루역 한강변)
• 자양5재정비촉진구역 — 복합개발용지 법적상한용적률 566%로 조정, 세대수 925 → 999세대
• 구의2동 신속통합기획 후보지 선정, 정비계획 수립 추진
• 소규모주택정비사업 19곳 추진, 일부 착공 단계

리스크

• 아파트 거래 1,337건. 서울 노원(7,549건)의 6분의 1. 유동성이 얇습니다
• 전세가율 48.0% — 갭이 큽니다
• 빌라가 시장의 중심인데, 빌라는 시세 비교 사례가 아파트보다 부정확합니다
• 모아타운·소규모정비는 속도가 빠른 대신 동의율 요건이 까다롭습니다. 무산되는 구역도 나옵니다

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 광진구의 정비사업 40곳은 대부분 모아타운·가로주택 같은 소규모 사업입니다. 대규모 재개발과는 속도도, 리스크도, 수익 구조도 다릅니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 광진구는 빌라를 피하면 볼 물건이 없습니다. 아파트 거래는 1년에 1,337건, 그중 84%가 자양·구의·광장 세 동에 몰려 있어요. 광진구를 본다는 건 사실상 빌라를 본다는 뜻입니다. 그러니 빌라 권리분석·시세조사를 못 하면 이 지역은 애초에 시장이 아닙니다.

둘째, 모아타운 대상지인지 반드시 확인하세요. 자양·광장·구의동 일대 8곳에서 관리계획이 진행 중입니다. 같은 골목 같은 빌라라도 대상지 안이냐 밖이냐로 값이 완전히 달라져요. 그리고 대상지 지정은 확정이 아닙니다. 주민 동의율이 안 나오면 무산됩니다. "대상지"와 "지정"과 "인가"를 구분하세요.

셋째, 화양동 소형은 임차 수요를 확인하세요. 평균 전용 38.1㎡, 건대 상권입니다. 임차인 대부분이 학생과 1인 가구예요. 방학·학기 사이클을 타고, 학교 정책이 바뀌면 수요도 바뀝니다. 소액으로 서울에 들어가는 좋은 통로지만, 공실 리스크를 아파트 기준으로 계산하면 안 됩니다.

부놈의 한 줄

광진구는 아파트 시장이 아니라 빌라 시장입니다. 거래의 3분의 2가 빌라예요. 남들이 "서울 아파트"만 볼 때, 강남 건너편 빌라를 읽을 줄 아는 사람에게 자리가 남습니다.

오늘 해보기

1. 광장동(7,659만원)과 중곡동(3,367만원)의 평당가 차이를 지도에서 확인해 보세요. 한강까지 거리와 정비사업 유무가 답입니다.
2. 광진구청 홈페이지에서 모아타운 대상지 10곳의 위치와 현재 단계를 확인해 보세요.
3. 관심 빌라가 있다면, 반경 500m 안에서 최근 6개월 실거래된 비슷한 면적 빌라를 세 건 찾아보세요. 세 건이 안 나오면 시세를 모르는 물건입니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.