고양시 일산동구 — 장항동 하나가 구 전체를 끌고 갑니다

안녕하세요, 부놈입니다.

여덟 번째는 고양시 일산동구, 그중에서도 장항동입니다. "일산동구 장항동요"라고 정확히 짚어 주신 요청이었어요.

어제 본 덕양구와 같은 고양시인데, 성격이 완전히 다릅니다. 덕양구는 서울 상암·마포 생활권이고, 일산동구는 일산신도시 그 자체예요.

일산동구를 한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "30년 된 1기 신도시 옆에 GTX 신축 하나가 붙어서 평균을 통째로 흔드는 구."

그리고 그 신축이 바로 장항동입니다.

이 동네 한눈에

항목	내용
인구	298,158명 (2026-07 기준)
1년 전 대비	+4,796명 (+1.63%)
생활권 ① 일산신도시	마두동·백석동 — 1990년대 초 1기 신도시
생활권 ② 킨텍스	장항동 — 2010년대 이후 개발, GTX-A 킨텍스역
생활권 ③ 동부 택지	중산동·풍동·식사동 — 2000년대 택지
생활권 ④ 외곽	사리현동·성석동 — 거래 극소

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

주목할 건 인구 +1.63%입니다. 이번 시리즈 20개 지역 중 광명(+5.42%) 다음으로 높은 증가율이에요. 서울도 경기 대부분도 빠지는데 여기는 늘고 있습니다. 이유는 장항동 신축 입주입니다.

사람과 일자리

일산동구 인구가 늘고 있다는 건 의미가 큽니다. 1기 신도시는 보통 인구가 빠지는데(덕양 -1.09%, 부천 -1.07%, 수원 장안 -0.91%), 여기는 반대예요.

이유는 공급입니다. 2010년대부터 백마로 서쪽에 킨텍스원시티 같은 대단지가 들어섰고, 2024년 3월부터는 고양 장항 신혼희망타운 등 대규모 공공주택지구가 공급되고 있습니다. CJ 라이브시티, 소노캠 고양, 고양방송영상밸리도 이 일대예요.

일자리 관점에서는 여전히 서울 출퇴근 도시입니다. 다만 킨텍스·방송영상밸리·CJ 라이브시티 같은 자족 기능이 조금씩 붙고 있어요. 아직은 "조금씩"입니다.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 3호선 마두·백석·정발산, 경의중앙선 백마·풍산.
• GTX-A 킨텍스역 — 서울역까지 약 16~17분.

앞으로

• GTX-A 전 구간 개통은 2027년 6월경 예정(삼성역 구간 제외). 수서·동탄까지 바로 연결됩니다.

이게 핵심입니다. 일산에서 서울역까지 3호선으로 가면 한 시간 가까이 걸립니다. GTX로는 17분이에요. 같은 구 안에서 서울까지 가는 시간이 세 배 차이 납니다. 그 차이가 그대로 값이 됐어요.

집값이 어떻게 움직였나

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 실거래입니다.

유형	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
아파트	2,209건	5.49억	2,155만원	85.7㎡	2004년
빌라·다세대	330건	3.09억	1,400만원	69.7㎡	2011년
오피스텔	785건	2.01억	1,139만원	57.0㎡	2005년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

전세가율은 아파트 71.5%입니다. 이번 시리즈에서 높은 편이에요. 전세가율이 높다는 건 갭이 작다는 뜻이지만, 동시에 매매가에 미래 기대가 덜 붙어 있다는 신호이기도 합니다.

오피스텔 거래가 785건인 게 눈에 띕니다. 아파트 2,209건의 36%예요. 킨텍스 일대에 오피스텔이 대량 공급된 결과입니다. 평균 1억이 안 되는 소형 물건이 많아요. 경매로 나오는 물건 중 오피스텔 비중이 높을 수밖에 없는 구조입니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다.

동네	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
장항동	258건	8.81억	3,450만원	83.7㎡	2007년
백석동	366건	5.40억	2,513만원	68.6㎡	2001년
마두동	370건	5.56억	2,150만원	86.3㎡	1994년
식사동	394건	6.49억	1,896만원	118.5㎡	2012년
풍동	335건	4.14억	1,774만원	78.9㎡	2006년
중산동	437건	4.10억	1,761만원	78.9㎡	2005년
성석동	10건	2.14억	1,080만원	65.9㎡	2004년
사리현동	39건	1.80억	862만원	63.0㎡	1997년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 거래 10건 이상

요청 주신 장항동을 짚어드릴게요.

장항동은 평당 3,450만 원으로 일산동구 1위입니다. 2위 백석동(2,513만 원)보다 37% 비싸고, 구 평균(2,155만 원)의 1.6배예요.

값의 근거는 명확합니다. GTX-A 킨텍스역과 2019년 준공 킨텍스원시티 같은 신축입니다. 2026년 6월 기준으로 킨텍스원시티 36평이 일산동구 최고가 14억을 기록했고, 일산신도시 원도심 대장 단지들은 8억~10억대에 형성돼 있습니다.

그런데 거래는 258건입니다. 중산동(437건)이나 식사동(394건)보다 적어요. 비싼데 덜 팔리는 시장입니다. 이건 나쁜 뜻이 아니라 "매도할 때 시간이 걸린다"는 뜻이에요.

나머지도 읽어드릴게요.

마두동은 평당 2,150만 원, 준공 1994년. 32년 된 1기 신도시 원조입니다. 전용 86.3㎡로 집은 큰데 평당가는 구 평균 이하예요. 1기 신도시 재건축 이야기의 중심이 여기입니다.

식사동은 평당 1,896만 원인데 평균 전용 118.5㎡입니다. 이번 시리즈 최대 크기예요. 평당가가 싸 보여도 총액은 6.49억입니다. 큰 집은 평당가로 보면 착시가 생깁니다.

사리현동은 평당 862만 원, 거래 39건. 일산동구에서 가장 쌉니다. 1억 후반이면 아파트 한 채예요. 다만 1년에 서른아홉 건 거래되는 시장이라는 걸 잊으면 안 됩니다.

호재와 리스크

호재

• GTX-A 킨텍스역 — 서울역까지 약 16~17분, 전 구간 개통 2027년 6월경 예정
• 인구 +1.63% (수도권에서 드문 증가)
• 장항 공공주택지구 등 신규 공급 지속 (2024년 3월~)
• CJ 라이브시티, 고양방송영상밸리, 소노캠 고양 등 자족시설
• 마두·백석 1기 신도시 재건축 논의

리스크

• 장항동은 이미 값이 다 붙었습니다. 평당 3,450만 원, 최고가 14억
• 오피스텔 공급 과다 — 785건 거래에 평균 2억, 임대수익형 물건의 경쟁이 치열합니다
• 마두동 준공 1994년 — 재건축은 아직 논의 단계입니다
• 사리현동·성석동은 거래가 극히 적어 매도가 어렵습니다
• 장항 공공주택지구 공급은 인근 구축에 경쟁자로 작용합니다

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 장항동은 "앞으로 오를 곳"이 아니라 "이미 오른 곳" 입니다. 기회를 찾으신다면 GTX 수혜가 아직 덜 반영된 백석·마두 쪽을 함께 보셔야 합니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 일산동구 오피스텔은 공급량부터 확인하세요. 오피스텔 거래 785건, 아파트의 36%입니다. 킨텍스 일대에 대량 공급된 구조예요. 싸게 낙찰받아도 같은 건물에서 나랑 똑같은 조건으로 세를 놓는 집이 수십 채입니다. 임대수익을 계산할 때 공실률을 넉넉히 잡으셔야 합니다.

둘째, 큰 집은 평당가 착시를 조심하세요. 식사동 평균 전용 118.5㎡, 마두동 86.3㎡입니다. 평당 1,896만 원이라고 싸 보여도 총액 6.49억이에요. 낙찰가는 평당가가 아니라 총액으로 냅니다. 그리고 큰 집은 사줄 사람의 폭이 좁습니다.

셋째, 1기 신도시 재건축은 단계를 확인하세요. 마두동 1994년 준공. 재건축 기대가 붙어 있는 건 맞습니다. 그런데 특별법 대상이라는 것과 안전진단 통과, 조합설립, 사업시행인가는 완전히 다른 단계예요. "재건축 될 거래요"는 정보가 아닙니다. 지금 몇 단계인지가 정보입니다.

부놈의 한 줄

장항동은 GTX가 만든 값이고, 그 값은 이미 붙어 있습니다. 기회는 늘 "아직 안 붙은 옆 동네"에 있습니다. 지도에서 킨텍스역 반경을 한 번 그려 보세요.

오늘 해보기

1. 장항동(3,450만원)과 백석동(2,513만원)의 평당가 차이가 왜 나는지, GTX 킨텍스역까지 거리로 설명해 보세요.
2. 마두동 관심 단지의 재건축 진행 단계를 고양시청 홈페이지에서 확인해 보세요.
3. 킨텍스 인근 오피스텔 하나를 골라, 같은 단지에 월세 매물이 몇 개 나와 있는지 세어 보세요. 그게 내 경쟁자 수입니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.