광명시 — 1년에 인구가 5.42% 늘어난 유일한 도시

안녕하세요, 부놈입니다.

열세 번째는 광명시입니다. 어제 금천구에 이어, 함께 요청 주신 나머지 한 곳이에요. 붙어 있는 두 지역인데 값이 완전히 다릅니다. 금천 평당 3,100만 원, 광명 3,919만 원. 경기도가 서울보다 26% 비쌉니다.

그런데 이 편의 진짜 숫자는 따로 있어요.

광명시 인구 1년 새 +15,626명, +5.42%. 이번 시리즈 20개 지역 중 압도적 1위입니다. 2위인 화성(+1.82%)의 세 배예요.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "뉴타운이 끝나면서 사람이 통째로 돌아온 도시."

이 동네 한눈에

광명시는 서울 구로·금천과 붙어 있습니다. 행정구역만 경기도지, 생활권은 서울이에요.

항목	내용
인구	303,726명 (2026-07 기준)
1년 전 대비	+15,626명 (+5.42%) — 시리즈 1위
생활권 ① 철산	철산동 — 7호선 철산역. 광명 최대 거래량
생활권 ② 광명	광명동 — 광명뉴타운. 지금 바뀌고 있는 곳
생활권 ③ 하안	하안동 — 1990년대 대단지, 재건축 대상
생활권 ④ 소하·일직	소하동·일직동 — KTX광명역 생활권

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

사람과 일자리 — +5.42%의 정체

인구가 1년에 5%씩 느는 도시는 흔치 않습니다. 신도시 입주기가 아니면 나오기 어려운 숫자예요.

광명의 답은 뉴타운입니다. 광명뉴타운은 2012년 중단됐다가 2016년에 재가동된 사업이에요. GS건설·현대건설·SK건설이 용적률 283%로 2,878세대를 짓고 있고, 2027년 7월 준공 예정입니다. 그 외에도 구역별 입주가 순차적으로 진행돼 왔습니다.

재개발은 인구를 두 번 움직입니다. 철거·이주 때 빠지고, 입주 때 한꺼번에 돌아와요. 광명은 지금 돌아오는 국면입니다.

일자리는 안에 많지 않습니다. 광명은 서울 서남권 출퇴근 도시예요. 7호선으로 강남, 1호선·KTX광명역으로 서울·전국. 그리고 바로 옆이 가산디지털단지입니다.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 7호선 철산·광명사거리, 1호선 개봉(인접), KTX광명역(소하·일직 생활권).
• 7호선으로 강남까지 40분대. 이게 철산·광명동 값의 근거입니다.

앞으로

• 신안산선 — 광명역·학온역 경유. 광명시가 학온역 최종 승인을 받았습니다.

다만 개통 시기는 자료마다 2026년과 2028년이 엇갈립니다(공사 기간 20개월 연장 이력 있음).

• 광명·시흥 3기 신도시 추진.

집값이 어떻게 움직였나

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 실거래입니다.

유형	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
아파트	4,240건	8.23억	3,919만원	70.9㎡	2003년	50.2%
빌라·다세대	717건	3.90억	2,672만원	49.6㎡	2000년	46.3%
오피스텔	272건	2.41억	2,041만원	37.2㎡	2017년	—

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

두 가지를 짚겠습니다.

첫째, 경기도인데 서울보다 비쌉니다. 광명 3,919만 원 vs 금천 3,100만 원, 노원 3,508만 원, 도봉 2,833만 원, 중랑 3,277만 원. 서울 7개 구 중 네 곳보다 비싸요. 행정구역이 아니라 입지가 값을 만든다는 증거입니다.

둘째, 빌라 전세가율이 46.3%로 아파트(50.2%)보다 낮습니다. 이건 용산에서 봤던 패턴이에요. 빌라가 재개발 지분으로 거래되고 있다는 신호입니다. 광명동 일대 뉴타운 구역의 빌라가 여기 포함돼 있습니다. 평당 2,672만 원짜리 빌라는 사는 집이 아니라 입주권을 사는 것일 가능성이 높아요.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다.

동네	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
일직동	312건	12.75억	5,321만원	80.6㎡	2018년
철산동	1,361건	9.05억	4,154만원	73.7㎡	2001년
광명동	866건	8.06억	3,954만원	70.8㎡	2013년
하안동	1,230건	6.75억	3,706만원	60.5㎡	1995년
소하동	471건	7.05억	2,803만원	84.1㎡	2006년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가

읽는 법입니다.

철산동이 1,361건으로 1위, 평당 4,154만 원. 7호선 철산역 역세권이고 재건축이 진행돼 온 곳입니다. 광명의 대장 동네예요. 매도가 가장 쉽고, 그래서 경쟁도 가장 셉니다.

하안동은 1,230건인데 평당 3,706만 원, 준공 1995년. 31년 된 대단지입니다. 평균 전용 60.5㎡로 작아요. 총액은 6.75억. 재건축 기대가 붙어 있는 구축입니다. 거래량이 많다는 건 그 기대에 돈이 붙고 있다는 뜻이에요.

광명동은 866건, 평당 3,954만 원, 준공 2013년. 뉴타운 신축이 평균을 끌어올렸습니다. 인구 +5.42%의 진원지가 여기예요.

일직동이 평당 5,321만 원으로 가장 비쌉니다. 2018년 준공, KTX광명역 생활권. 다만 거래 312건입니다. 비싸고 유동성은 상대적으로 얇아요.

소하동은 평당 2,803만 원으로 가장 쌉니다. 그런데 평균 전용 84.1㎡로 집이 커서 총액은 7.05억. 평당가만 보면 착시가 생기는 대표적인 사례입니다.

호재와 리스크

호재

• 인구 +15,626명(+5.42%) — 시리즈 압도적 1위
• 광명뉴타운 진행 — 2,878세대 규모 구역이 2027년 7월 준공 예정
• 신안산선 학온역 최종 승인
• 7호선 강남 직결 + KTX광명역
• 광명·시흥 3기 신도시 추진

리스크

• 이미 비쌉니다. 경기도인데 서울 4개 구보다 비싸요
• 전세가율 아파트 50.2% — 갭이 큽니다
• 하안동 준공 1995년 — 재건축은 아직 기대 단계입니다
• 신안산선 개통 시기 불확실
• 광명·시흥 3기 신도시는 장기적으로 공급 경쟁자입니다

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 인구 +5.42%는 뉴타운 입주가 만든 일회성 숫자일 수 있습니다. 매년 5%씩 늘 수는 없어요. 이 숫자를 추세로 읽으면 안 됩니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 광명 빌라는 전세가율부터 보세요. 빌라 전세가율 46.3%, 아파트(50.2%)보다 낮습니다. 정상적인 주거용 빌라 시장에서는 나올 수 없는 숫자예요. 뉴타운 구역 지분 거래가 섞여 있다는 뜻입니다. 구역 안이면 조합원 자격·분담금·현금청산을 확인해야 하고, 구역 밖이면 그냥 비싼 빌라입니다.

둘째, 하안동 구축은 "재건축 기대"의 크기를 계산하세요. 준공 1995년, 평균 전용 60.5㎡인데 평당 3,706만 원입니다. 작고 오래된 집이 이 가격인 건 재건축 기대가 붙어 있기 때문이에요. 그 기대가 얼마인지, 그리고 실제 단계가 어디인지를 확인하지 않으면 남의 기대를 비싸게 사는 겁니다.

셋째, 평당가 대신 총액과 면적을 함께 보세요. 소하동 평당 2,803만 원(가장 쌈)인데 총액 7.05억, 하안동 평당 3,706만 원인데 총액 6.75억입니다. 싼 동네가 총액은 더 비쌉니다. 전용 84.1㎡와 60.5㎡의 차이예요. 낙찰가는 평당가로 내지 않습니다. 총액으로 냅니다.

부놈의 한 줄

광명은 경기도인데 서울 네 개 구보다 비쌉니다. 행정구역이 아니라 입지가 값을 만드니까요. 그리고 인구 +5.42%는 뉴타운이 만든 일회성 숫자입니다. 추세와 이벤트를 구분하세요.

오늘 해보기

1. 광명(3,919만원)과 바로 옆 금천구(3,100만원)의 평당가 차이를 지도에서 확인해 보세요. 7호선 철산역이 답의 절반입니다.
2. 광명시청 홈페이지에서 광명뉴타운 구역별 진행 단계를 확인해 보세요.
3. 하안동 관심 단지의 재건축 단계(안전진단·조합설립·사업시행인가)를 찾아보세요. "기대"와 "단계"는 다릅니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.