금천구 — 서울에서 가장 싼 구, 그런데 일자리는 안에 있습니다

안녕하세요, 부놈입니다.

열두 번째는 금천구입니다. "금천, 광명"이라고 두 곳을 묶어 요청해 주셨어요. 오늘은 금천, 다음 편이 광명입니다. 붙어 있는 두 지역이라 이어서 읽으시면 비교가 잘 됩니다.

금천구는 서울에서 가장 싼 자치구입니다. 아파트 평당 3,100만 원. 송파(8,309만 원)의 37%, 노원(3,508만 원)보다도 쌉니다.

그런데 여기엔 다른 도시들에 없는 게 하나 있어요. 일자리입니다.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "서울에서 가장 싸면서, 출퇴근을 안 해도 되는 유일한 구."

이 동네 한눈에

금천구는 서울 서남쪽 끝입니다. 광명시·안양시와 맞닿아 있어요. 동이 가산동·독산동·시흥동 딱 세 개입니다. 서울에서 가장 단순한 구조예요.

항목	내용
인구	222,421명 (2026-07 기준)
1년 전 대비	-1,350명 (-0.60%)
가산동	가산디지털단지. 일자리 중심, 주거는 적음
독산동	금천구 주거 중심. 거래량 1위
시흥동	광명·안양 접경. 구축 밀집, 가장 저렴

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

사람과 일자리 — 이 구의 핵심

가산디지털단지(G밸리) 가 금천구 안에 있습니다. IT·패션·제조 기업이 밀집한 서울 최대 산업단지 중 하나예요. 상주 근로자가 십만 명대입니다.

이게 왜 중요하냐면, 이번 시리즈에서 다룬 대부분의 지역은 서울로 출근하는 도시였습니다. 김포도, 부천도, 고양도 그랬어요. 그 도시들의 값은 "서울까지 몇 분"에 걸려 있습니다.

금천구는 다릅니다. 여기서 일하고 여기서 삽니다. 그래서 금천구 임대 시장에는 다른 곳에 없는 안정성이 있어요. 서울 집값이 흔들려도 가산디지털단지 근로자의 방 수요는 계속 있습니다.

인구는 -0.60%로 서울 평균 수준의 감소입니다.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 1호선 가산디지털단지·독산·금천구청, 7호선 가산디지털단지·철산(광명).
• 1호선으로 구로·영등포·서울역, 7호선으로 강남 접근이 가능합니다.

앞으로

• 신안산선 — 안산·시흥·광명을 서울 도심과 잇는 노선. 금천구에는 신독산역·시흥사거리역이 신설 예정입니다.
• 시흥사거리역 일대는 지구단위계획 변경이 진행되며 개발이 추진되고 있습니다.

신안산선 개통 시기는 자료마다 차이가 있습니다. 국토부와 사업자가 2024년 7월 공사 기간을 2025년 4월에서 2026년 12월로 20개월 연장하기로 합의했고, 다른 자료는 2028년 개통으로 잡고 있어요. 즉, 아직 유동적입니다. 이런 호재는 "언제"를 확정해서 계산하면 안 됩니다.

다만 신독산역·시흥사거리역이 생긴다는 방향 자체는 확정입니다. 지금 금천구에서 가장 싼 시흥동이 그 수혜지예요.

집값이 어떻게 움직였나

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 실거래입니다.

유형	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
아파트	1,249건	6.62억	3,100만원	72.3㎡	2003년	62.2%
빌라·다세대	1,025건	2.84억	2,347만원	43.0㎡	2011년	77.8%
오피스텔	226건	1.77억	2,339만원	25.5㎡	2017년	—

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

세 가지를 짚겠습니다.

첫째, 서울에서 가장 쌉니다. 아파트 평당 3,100만 원. 이번 시리즈의 서울 7개 구 중 최저입니다. 용산(8,093) → 송파(8,309) → 광진(6,275) → 노원(3,508) → 중랑(3,277) → 도봉(2,833) → 금천(3,100). ※ 도봉구가 더 낮지만, 도봉은 준공 1995년 구축 위주입니다. 금천은 2003년이에요.

둘째, 빌라가 아파트만큼 팔립니다. 1,025건 대 1,249건, 82% 수준. 광진구(211%)만큼은 아니지만 상당한 비중이에요. 그리고 빌라 전세가율이 77.8% 입니다. 갭이 작다는 뜻이고, 소액으로 접근 가능한 구조라는 뜻입니다.

셋째, 오피스텔 평균 전용 25.5㎡. 원룸입니다. 가산디지털단지 근로자 대상 임대 물건이에요. 평균 1.77억. 임대수익형으로 접근할 수 있는 서울 몇 안 되는 자리입니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다. 동이 셋뿐이라 표가 짧습니다.

동네	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
독산동	588건	7.59억	3,608만원	70.9㎡	2006년
가산동	125건	5.79억	2,876만원	68.5㎡	2001년
시흥동	536건	5.74억	2,594만원	74.7㎡	2000년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가

독산동이 588건, 평당 3,608만 원으로 금천구의 중심입니다. 2006년 준공으로 가장 젊고, 재개발 신축이 들어온 결과예요. 금천구에서 매도가 가장 쉬운 동네입니다.

시흥동은 평당 2,594만 원, 536건. 독산동의 72% 값인데 거래는 비슷합니다. 준공 2000년, 전용 74.7㎡로 집은 큰 편이에요. 그리고 여기가 신안산선 시흥사거리역 수혜지입니다. 싼 값과 미래 호재가 겹쳐 있는 자리예요.

가산동은 125건뿐입니다. 산업단지라 주거 물량 자체가 적어요. 대신 오피스텔·원룸이 많습니다. 아파트를 찾을 동네가 아닙니다.

호재와 리스크

호재

• 가산디지털단지(G밸리) — 구 안에 대규모 일자리. 임대 수요가 구조적으로 존재
• 신안산선 신독산역·시흥사거리역 신설 예정
• 시흥사거리역 일대 지구단위계획 변경 추진
• 서울 자치구 중 최저가권 — 진입 문턱이 낮음
• 빌라 전세가율 77.8% — 소액 접근 가능

리스크

• 신안산선 개통 시기가 확정적이지 않습니다 (2026년 12월 준공 협의 vs 2028년 개통 전망)
• 아파트 거래 1,249건. 유동성이 얇습니다
• 시흥동·가산동 준공 2000~2001년 — 수리비 부담
• 오피스텔·원룸은 공급 경쟁이 치열합니다
• 산업단지 의존 — 입주 기업 구조가 바뀌면 임대 수요도 바뀝니다

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 신안산선은 이미 20개월 연장된 전력이 있습니다. "개통하면 오른다"가 아니라 "개통할 때까지 버틸 수 있나"로 계산하셔야 합니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 금천구는 "임대"로 계산이 되는 서울입니다. 가산디지털단지 근로자 수요가 구조적으로 있습니다. 빌라 전세가율 77.8%, 오피스텔 평균 전용 25.5㎡. 소액으로 들어가 월세를 받는 그림이 그려지는 몇 안 되는 서울이에요. 다만 그만큼 경쟁 물건도 많습니다. 같은 건물에 월세 매물이 몇 개 나와 있는지부터 세어 보세요.

둘째, 신안산선 호재는 시기를 확정하지 마세요. 이미 20개월 연장됐고, 자료마다 2026년과 2028년이 엇갈립니다. 호재를 반영해서 입찰가를 높이는 순간, 그 지연 리스크를 내가 다 떠안는 겁니다. 호재는 덤으로 계산하세요. 호재를 기준으로 계산하면 안 됩니다.

셋째, 시흥동 구축은 수리비 견적이 필수입니다. 준공 2000년, 26년 됐습니다. 배관·창호·욕실에서 수백만 원이 나옵니다. 평당 2,594만 원이라 싸 보여도, 수리비 700만 원이 붙으면 계산이 달라집니다. 현장에서 숫자로 적어 오지 않으면 그 700만 원은 내 수익에서 빠집니다.

부놈의 한 줄

금천구는 서울에서 유일하게 "출퇴근 안 해도 되는" 구입니다. 남들이 서울까지 몇 분인지 잴 때, 여기서는 일하는 사람이 몇 명인지를 세면 됩니다.

오늘 해보기

1. 독산동(3,608만원)과 시흥동(2,594만원)의 평당가 차이를 지도에서 확인해 보세요. 1호선 역까지 거리가 답의 절반입니다.
2. 신안산선 신독산역·시흥사거리역 예정 위치를 찍고, 반경 500m 안 단지를 세어 보세요.
3. 가산디지털단지 인근 오피스텔 하나를 골라, 그 단지에 월세 매물이 몇 개 나와 있는지 확인해 보세요. 그게 내 경쟁자입니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.