송파구 — 서울에서 유일하게 사람이 늘어난 구

안녕하세요, 부놈입니다.

열여섯 번째는 송파구입니다. "송파구 궁금합니다"라고 요청 주셨어요.

송파는 이번 시리즈에서 아파트 평당가 1위입니다. 8,309만 원. 용산(8,093만 원)보다 근소하게 위예요.

그런데 제가 더 눈여겨본 숫자는 따로 있습니다. 인구 +3,459명 (+0.54%). 이번 시리즈에서 다룬 서울 7개 구 중 유일하게 인구가 늘었습니다.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "비싼데도 사람이 계속 들어오는, 서울에서 몇 안 남은 곳."

이 동네 한눈에

송파구는 서울 동남권입니다. 강남구 동쪽, 한강 남쪽이에요.

항목	내용
인구	649,715명 (2026-07 기준)
1년 전 대비	+3,459명 (+0.54%) — 시리즈 서울 7개 구 중 유일 증가
생활권 ① 잠실	잠실동·신천동 — 서울 최상급. 재건축 집중
생활권 ② 방이·송파·오금	올림픽공원 일대. 준상급 주거지
생활권 ③ 가락·문정	가락동·문정동 — 법조타운·가락시장. 거래량 상위
생활권 ④ 위례·장지	장지동 — 2010년대 신도시
생활권 ⑤ 거여·마천	거여동·마천동 — 송파에서 상대적으로 저렴, 재개발 진행
생활권 ⑥ 풍납·석촌·삼전	한강·석촌호수 인근

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

송파구 안에서도 평당가가 4,186만 원(마천동)에서 13,258만 원(잠실동)까지 3.2배 벌어집니다.

사람과 일자리

송파구 인구가 늘고 있다는 건 의미가 큽니다. 서울 전체가 빠지는 흐름이에요. 용산 -1.67%, 노원 -1.16%, 도봉 -1.03%. 그 와중에 송파는 +0.54%입니다.

이유는 공급입니다. 위례신도시(장지동) 입주가 있었고, 거여·마천 재개발 신축이 들어왔습니다. 서울에서 신규 주택이 실제로 공급된 몇 안 되는 자치구예요.

일자리도 안에 있습니다. 문정 법조타운(동부지법·동부지검), 가락시장, 잠실 롯데월드타워 일대. 주거와 일자리가 같이 있는 구조라 수요가 두텁습니다.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 2호선 잠실·잠실새내·신천, 3호선 가락시장·경찰병원·오금, 5호선 방이·오금·개롱·거여·마천, 8호선 잠실·석촌·송파·가락시장·문정·장지·복정, 9호선 석촌·송파나루·한성백제·올림픽공원.
• 서울에서 지하철 노선이 가장 촘촘한 자치구 중 하나입니다.

앞으로

• 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성 민간투자사업 — 2026년 제4회 민투심 통과.

실시협약 체결 후 민간사업자가 대규모 PF 조달을 마무리해 연내 착공, 2032년 준공 계획.

송파도 용산과 같습니다. 교통 호재로 오르는 동네가 아니에요. 이미 다 있으니까요. 여기서 값을 움직이는 건 재건축과 마이스입니다.

집값이 어떻게 움직였나

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 실거래입니다.

유형	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
아파트	4,494건	19.62억	8,309만원	80.9㎡	2001년	39.3%
빌라·다세대	3,256건	4.87억	3,770만원	45.6㎡	2006년	56.4%
오피스텔	1,002건	4.23억	3,220만원	36.6㎡	2012년	—

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

전세가율 39.3%. 용산(39.5%)과 함께 시리즈 최저입니다. 19.62억짜리를 전세 끼고 사도 12억 가까이 필요해요.

그런데 여기서 중요한 대비가 있습니다. 송파 빌라 전세가율은 56.4% 입니다. 아파트보다 훨씬 높아요.

용산은 반대였습니다. 용산 빌라 전세가율 37.2%로 아파트(39.5%)보다 낮았죠. 그건 용산 빌라가 재개발 지분으로 거래되고 있다는 뜻이었습니다.

송파 빌라는 다릅니다. 실제로 사람이 사는 집으로 거래되고 있어요. 빌라 거래 3,256건, 평균 4.87억. 강남권에서 실거주로 진입할 수 있는 통로입니다.

오피스텔 거래도 1,002건입니다. 이번 시리즈 최다예요. 문정·장지 일대 업무시설 배후 수요가 있습니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다.

동네	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
잠실동	777건	31.85억	13,258만원	84.6㎡	2000년
신천동	377건	27.16억	10,958만원	88.2㎡	1999년
가락동	790건	18.14억	7,862만원	80.3㎡	2004년
장지동	343건	17.06억	7,636만원	77.0㎡	2012년
송파동	217건	18.44억	7,384만원	85.8㎡	2000년
방이동	235건	19.91억	7,074만원	88.6㎡	1995년
문정동	525건	16.06억	6,898만원	80.2㎡	1996년
거여동	408건	13.20억	6,283만원	72.1㎡	2004년
오금동	264건	14.58억	6,154만원	81.5㎡	2000년
석촌동	45건	13.25억	5,773만원	77.2㎡	2006년
풍납동	369건	12.64억	5,751만원	74.7㎡	1999년
삼전동	18건	10.30억	5,108만원	65.8㎡	2002년
마천동	126건	9.76억	4,186만원	78.2㎡	2004년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 거래 10건 이상

읽는 법입니다.

잠실동이 평당 13,258만 원. 이번 시리즈 전체 1위입니다. 777건이나 거래됐어요. 비싸면서 유동성까지 있는, 흔치 않은 조합입니다. 잠실주공5·우성 등 재건축이 사업시행인가 가시권에 들어와 있고, 잠실우성아파트는 통합심의를 통과해 최고 49층 2,646가구(공공임대 321가구 포함)로 계획돼 있습니다.

가락동이 790건으로 거래량 1위입니다. 평당 7,862만 원. 잠실의 59% 값인데 거래는 더 많아요. 송파에서 가장 활발한 실수요 시장입니다.

마천동이 평당 4,186만 원으로 가장 쌉니다. 잠실의 32% 수준. 거여동(6,283만 원)과도 33% 차이가 나요. 붙어 있는 두 동인데 이만큼 벌어집니다. 거여·마천은 재개발이 진행돼 온 지역이고, 진행 정도의 차이가 값의 차이입니다.

방이동은 준공 1995년인데 평당 7,074만 원입니다. 31년 된 아파트예요. 올림픽공원 인접이라는 입지와 재건축 기대가 값을 받치고 있습니다.

호재와 리스크

호재

• 인구 +3,459명(+0.54%) — 시리즈 서울 7개 구 중 유일 증가
• 잠실 스포츠·MICE 민투심 통과, 연내 착공·2032년 준공 계획
• 잠실주공5·잠실우성 등 재건축 사업시행인가 가시권. 우성은 최고 49층 2,646가구 통합심의 통과
• 6개 단지 재건축 완료 시 잠실·문정·방이 일대가 3만 3,000가구 규모 신축 벨트로 전망
• 지하철 5개 노선 통과 — 서울 최상급 교통
• 문정 법조타운·가락시장 등 자체 일자리

리스크

• 전세가율 39.3%. 진입 자금이 압도적으로 많이 듭니다
• 잠실 일대는 토지거래허가구역입니다. 실거주 의무가 붙습니다 (지정 현황은 서울시 부동산정보광장에서 확인)
• 재건축은 시간이 오래 걸립니다. 사업시행인가 가시권 ≠ 곧 착공
• 마이스는 2032년 준공 계획입니다. 6년 남았어요
• 방이·문정 준공 1995~1996년 — 수리비 부담

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 송파는 좋은 물건이 없어서가 아니라, 좋은 가격이 없어서 어려운 동네입니다.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 토지거래허가구역 여부를 반드시 확인하세요. 잠실 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 왔습니다. 지정되면 실거주 의무가 붙어요. 전세를 끼고 사는 계획 자체가 불가능해집니다. 서울시 부동산정보광장의 토지거래허가구역 지정현황에서 입찰 전에 확인하세요. 이걸 모르고 낙찰받으면 자금 계획이 통째로 무너집니다.

둘째, 송파 빌라는 이 시리즈에서 드문 "정상 시장"입니다. 빌라 전세가율 56.4%로 아파트(39.3%)보다 훨씬 높아요. 용산·광명처럼 재개발 지분으로 왜곡된 시장이 아니라, 실제 거주 수요로 돌아가는 시장입니다. 거래도 3,256건으로 두텁고요. 강남권 진입 통로로 현실적인 선택지입니다.

셋째, 재건축 단지는 "가시권"과 "인가"를 구분하세요. 잠실주공5·우성은 사업시행인가 "가시권"입니다. 아직 받은 게 아니에요. 방이동은 1995년 준공이지만 재건축 단계가 단지마다 다릅니다. 안전진단 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거. 지금 어느 칸인지가 전부입니다. "재건축 될 거래요"는 정보가 아닙니다.

부놈의 한 줄

송파에는 좋은 물건이 없는 게 아니라 좋은 가격이 없습니다. 그래서 여기서 이기는 방법은 하나뿐입니다. 남들이 못 푸는 조건이 붙은 물건을 푸는 것.

오늘 해보기

1. 서울시 부동산정보광장에서 송파구 토지거래허가구역 지정현황을 확인해 보세요. 지도로 한 번 보면 평생 안 잊습니다.
2. 마천동(4,186만원)과 거여동(6,283만원)의 평당가 차이를 지도에서 확인해 보세요. 붙어 있는 두 동인데 33% 차이입니다.
3. 관심 재건축 단지의 현재 단계를 송파구청 정비사업 현황에서 확인해 보세요.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.