돈이 얼마나 있어야 경매를 할 수 있을까

"경매는 돈 있는 사람들 얘기 아니에요?" 경매에 관심을 보이던 사람이 마지막에 꼭 하는 질문입니다. 뉴스에 나오는 경매는 강남 아파트, 수십억 건물입니다. 통장에 몇천만 원뿐인 사람에게는 처음부터 다른 세상 이야기처럼 들립니다.

하지만 수도권에서 실제로 사고팔리는 집의 가격을 보면 이야기가 달라집니다.

수도권 빌라 매매 실거래 가격대 (최근 12개월, 73,664건)

1억 미만	1만 708건 (14.5%)
1억~2억	1만 8,453건 (25.0%)
2억~3억	1만 4,623건 (19.9%)
3억~5억	1만 8,160건 (24.7%)
5억 이상	1만 1,720건 (15.9%)

출처: 이지헬퍼 실거래 DB (국토부 실거래 원본, 취소 거래 제외) · 서울·경기·인천 2025.10~2026.09

수도권 빌라 거래의 약 60%가 3억 원 미만입니다. 경매는 이 가격대에서도 매달 꾸준히 나옵니다.

뉴스가 큰 금액의 물건을 다루는 것은 그것이 기사가 되기 때문입니다. 실제 시장의 중심은 훨씬 아래에 있습니다. 질문을 "경매를 하려면 얼마가 있어야 하나"에서 "내 돈으로 살 수 있는 물건이 경매에 나오나"로 바꾸면, 답은 대부분 "나온다"입니다. 문제는 금액이 아니라 내 돈의 크기에 맞는 물건을 찾는 방법을 아느냐입니다.

첫째, 입찰할 때 필요한 돈은 '최저가의 10%'입니다

입찰하는 날 법원에 내는 돈은 집값 전체가 아니라 입찰보증금입니다. 보통 최저매각가격의 10%입니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.

• 10% — 입찰보증금 (최저가 기준, 일반 매각)
• 약 45일 — 낙찰 후 잔금 납부까지 통상 기간
• 1.1% — 6억 이하 주택 1주택자 취득세 (85㎡ 이하)

재매각 물건은 보증금이 20~30%로 오를 수 있습니다. 공고문을 꼭 확인하세요.

초보가 흔히 하는 오해가 두 가지 있습니다. 하나는 보증금을 내가 쓴 입찰가의 10%로 계산하는 것입니다. 기준은 최저가입니다. 다른 하나는 보증금만 있으면 입찰해도 된다는 생각입니다. 낙찰되면 약 45일 안에 나머지 잔금을 마련해야 하고, 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못합니다. 그래서 입찰 전에 잔금 계획까지 세워 두는 것이 순서입니다.

둘째, 잔금은 대출과 내 돈으로 나눠 냅니다

낙찰 후 잔금은 '경락잔금대출'이라는 경매 전용 대출로 일부를 마련하는 경우가 많습니다. 다만 한도는 소득, 보유 주택 수, 은행마다 다르기 때문에 미리 정해진 숫자는 없습니다. 입찰 전에 반드시 은행 상담을 먼저 받아야 합니다. 계획을 세울 때는 보수적으로 잡는 것이 안전합니다.

감정가 2억 빌라, 1억 7천만 원에 낙찰 가정	금액
입찰보증금 (최저가 1억 6천의 10%)	1,600만 원
대출을 감정가의 60%로 보수적으로 가정	1억 2,000만 원
내 돈으로 낼 잔금 (보증금 포함)	5,000만 원
취득세 1.1% + 등기 비용 등	약 250만 원
필요한 내 돈 합계 (수리비 별도)	약 5,250만 원

대출 가정은 계산 예시일 뿐입니다. 실제 한도는 은행 상담으로 확인하세요.

대출은 '나오면 좋은 것'으로 계획합니다

계획을 세울 때 가장 위험한 것은 대출을 확정된 숫자처럼 넣는 것입니다. 같은 물건이라도 사람마다 소득과 보유 주택 수가 달라 한도가 달라지고, 같은 사람이라도 은행과 시기에 따라 결과가 바뀔 수 있습니다. 예를 들어 위 표에서 대출이 예상보다 적게 나온다면, 그 차이만큼 내 돈이 더 필요해집니다.

그래서 실전에서는 이렇게 준비합니다. 관심 물건이 생기면 입찰 전에 은행 두세 곳에 상담을 받아 내 조건으로 가능한 범위를 들어 봅니다. 그리고 그중 가장 낮은 쪽을 기준으로 계산했을 때도 잔금을 낼 수 있는 물건에만 입찰합니다. 대출이 더 나오면 여유가 생기는 것이고, 덜 나와도 무리하지 않는 구조입니다.

셋째, 전세나 월세를 놓으면 묶이는 돈이 줄어듭니다

낙찰 후 전세를 놓으면 그 보증금으로 내 돈의 상당 부분을 돌려받을 수 있습니다. 그래서 경매 투자자들은 낙찰가와 함께 그 지역의 전세가를 같이 봅니다. 적은 돈으로 시작하는 사람일수록 '얼마에 사느냐'만큼 '얼마에 세를 놓을 수 있느냐'가 중요합니다.

다만 세입자를 구하기까지 걸리는 기간도 계산에 넣어야 합니다. 명도와 수리를 마치고 세입자를 들이기 전까지는 대출 이자와 관리비를 내 돈으로 내야 합니다. 이 기간을 넉넉히 잡아 두지 않으면, 계산상으로는 남는 투자도 중간에 자금이 마르는 일이 생깁니다.

전세가를 확인할 때도 감정가나 호가가 아니라 실제 계약된 실거래 전세가를 기준으로 보는 것이 안전합니다. 같은 단지라도 층과 상태에 따라 차이가 나기 때문에, 비슷한 조건의 최근 계약 몇 건을 함께 보고 그중 낮은 쪽으로 잡아 두면 계획이 흔들리지 않습니다.

입찰 전 자금 체크리스트	확인
입찰보증금 (최저가의 10%)	입찰일에 수표로 준비 가능한가
잔금 중 내 돈 부분	대출을 보수적으로 잡아도 낼 수 있는가
취득세·등기 비용	잔금과 함께 낼 돈이 따로 있는가
수리비·공실 기간 이자	세입자를 들이기 전까지 버틸 수 있는가

실제로 시작한 사람들의 투자금

부놈크루 1기 35명이 밝힌 투자 가능 금액

1천만 원 이하	3명
1천~3천만 원	6명
3천~5천만 원	10명
5천만~1억 원	7명
1억 원 이상	9명

출처: 부놈크루 1기 사전진단 설문 (2026년 8월, 익명 집계)

가장 많은 구간은 3천~5천만 원이었고, 절반 가까이가 5천만 원 이하로 시작했습니다.

금액보다 중요한 것은 자기 금액을 정확히 아는 것이었습니다. 투자 가능 금액을 숫자로 적어 본 사람은 그 숫자에 맞는 물건부터 찾기 시작합니다. 반대로 "돈이 부족하다"는 막연한 느낌만 있는 사람은 물건 검색 단계까지 가지 못하는 경우가 많습니다.

오늘의 한 걸음

내가 지금 쓸 수 있는 돈을 한 줄로 적어 보세요. 그리고 그 돈의 10배 이하인 최저가 물건을 법원경매정보에서 하나만 찾아보세요. 그것이 지금 내가 입찰할 수 있는 물건의 크기입니다.

다음 편에서는 경매가 가장 빨리 친숙해지는 방법, 법원에 직접 가 보는 하루를 소개합니다.