3억 오피스텔 분양, 제 인생 최대의 실수

제 인생 최대의 실수는 3억짜리 오피스텔을 분양받은 일입니다. 경매를 배우기 전이었습니다.

왜 샀느냐. 할인해준다고 했습니다. 가전 옵션도 넣어준다고 했습니다. "이 정도면 괜찮은 거 아닌가" 싶었습니다. 그때 저는 시세를 볼 줄 몰랐습니다. 그 지역 거래량도 몰랐고, 비슷한 물건이 얼마에 팔리는지도 몰랐습니다. 분양 상담사가 보여주는 자료가 제가 가진 정보의 전부였습니다.

그 상태로 계약서에 도장을 찍었습니다. 상투 꼭대기에 서 있는 줄도 모르고요.

공부할수록 시원해진 게 아니라 무서워졌습니다

그 뒤에 경매를 공부하기 시작했는데, 이상한 일이 벌어졌습니다. 공부를 하면 할수록 후련해지는 게 아니라 무서워지는 겁니다. 내가 뭘 모르고 샀는지가 그제야 보이니까요.

"아, 나는 저 가격에 살 이유가 하나도 없었구나." "이 정도 물건은 경매로 훨씬 싸게 받을 수 있었구나." 이 두 문장이 제 공부의 출발점이었습니다.

분양이 왜 위험한지 지금은 한 문장으로 설명할 수 있습니다. 분양가는 파는 쪽이 정한 가격입니다. 그 가격이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거를 사는 쪽에 주지 않습니다. 할인, 옵션, 대출 조건 같은 이야기는 전부 가격표 위에 붙는 장식이고, 정작 확인해야 할 건 그 동네에서 비슷한 물건이 실제로 얼마에 거래되고 있느냐입니다.

지금 비슷한 상황이신 분이 계실 겁니다. 분양받아 놓고 마음이 편치 않으신 분. 저도 그랬습니다. 중요한 건 그다음에 뭘 하느냐입니다.

그때 봤어야 할 두 가지

지금의 저라면 계약 전에 두 가지를 봤을 겁니다. 어려운 게 아니라, 그때 몰라서 못 본 것뿐입니다.

첫째는 실거래가입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 매매·전세 거래가 신고 의무로 올라옵니다. 그 동네, 그 평형이 최근 1년에 몇 건 거래됐고 가격대가 어디에 몰려 있는지를 보면 분양가가 어느 위치에 있는지 대충 보입니다. 저는 그걸 안 보고 상담사 자료만 봤습니다.

둘째는 거래량입니다. 가격보다 이게 더 중요할 때가 있습니다. 팔고 싶을 때 팔 수 있느냐를 결정하는 게 거래량이니까요. 저는 지금 단기 매도를 노릴 때 그 동네가 1년에 300건 이상 거래되는지를 먼저 봅니다. 하루에 한 건씩은 거래된다는 뜻이고, 그러면 제 물건에도 300번의 기회가 오는 셈입니다. 거래량이 절벽인 동네는 아무리 싸게 받아도 묶입니다.

그 오피스텔은 두 조건 모두 확인하지 않은 상태에서 산 물건이었습니다. 지금 돌아보면 실수의 내용은 "비싸게 샀다"가 아니라 "판단할 정보를 안 가진 채로 결정했다"입니다.

그래서 지금은 분양을 이렇게 씁니다

재미있는 건 지금도 제가 분양 현장에 들어간다는 겁니다. 사려고 가는 게 아닙니다.

사는 동네에 신규 분양 빌라가 뜨면 들어가서 상담도 받고 내부도 다 봅니다. 요즘 빌라는 분양이 안 돼서 2년쯤 뒤에 경매로 나오는 경우가 꽤 있습니다. 그때 저는 그 건물 내부를 이미 본 상태로 입찰 판단을 하게 됩니다. 구조가 어떤지, 마감이 어느 수준인지, 주차는 몇 대가 되는지를 사진 없이도 압니다.

같은 분양 상담이 그때는 저를 상투에 세웠고 지금은 무기가 됩니다. 차이는 하나입니다. 그때는 상담사의 자료가 제 정보의 전부였고, 지금은 제가 따로 확인한 숫자가 있습니다. 같은 자리에서 같은 설명을 들어도 검증할 기준이 있으면 완전히 다른 대화가 됩니다.

이 실수가 아니었으면 저는 경매를 공부하지 않았을 겁니다. 3억을 내고 배운 셈인데, 덕분에 그다음부터는 숫자를 보고 들어가게 됐습니다. 다음 글은 그 공부를 제대로 시작하면서 아내에게 했던 약속 이야기입니다.