용산구 — 20년 표류가 끝난 자리, 그런데 갭이 13억입니다

안녕하세요, 부놈입니다.

열 번째는 용산구입니다. "용산이나 광진구 궁금합니다"라고 함께 요청해 주셨어요. 오늘은 용산, 내일은 광진입니다.

용산은 이번 시리즈에서 가장 비싼 지역입니다. 아파트 평균 21.97억, 평당 8,093만 원. 20개 지역 중 1위예요. 심지어 빌라 평균이 9.38억입니다. 인천 미추홀구 빌라가 1.07억이었으니 아홉 배죠.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. "20년 미뤄진 개발이 드디어 시작된 곳, 그리고 그 기대가 값에 다 들어간 곳."

이 동네 한눈에

항목	내용
인구	199,575명 (2026-07 기준)
1년 전 대비	-3,396명 (-1.67%)
생활권 ① 이촌·서빙고	한강변 대단지, 용산의 전통 부촌
생활권 ② 한남·보광·이태원	한남뉴타운. 재개발이 진행 중
생활권 ③ 한강로	한강로1~3가. 국제업무지구 예정지
생활권 ④ 원효로·용문·문배	중간 가격대 주거
생활권 ⑤ 후암·서계·청파	서울역 서쪽, 용산에서 상대적으로 저렴

인구: 주민등록인구 기준(2026-07)

용산구 인구는 -1.67%. 서울 자치구 중 감소폭이 큰 편입니다. 이유는 명확해요. 재개발 이주입니다. 한남뉴타운에서 사람이 빠져나가고 있습니다.

사람과 일자리

용산은 서울 한복판입니다. 강남·여의도·광화문 어디로든 30분 안에 갑니다. 그런데 용산 자체가 일자리 지역이 되려는 중이에요. 그게 국제업무지구입니다.

용산국제업무지구('용산 서울코어') — 2025년 11월 기공식을 열고 기반시설 착공에 들어갔습니다. 2028년 기반시설 공사 완료, 2030년 기업 입주가 목표입니다.

20년 넘게 표류하던 사업이에요. 2008년 금융위기로 좌초됐다가, 2025년에야 삽을 떴습니다. "드디어 시작됐다"가 지금 용산 이야기의 핵심입니다.

교통 — 지금과 앞으로

지금

• 1호선 용산·남영, 4호선 삼각지·신용산, 6호선 이태원·한강진·효창공원앞, 경의중앙선 이촌·서빙고.
• 용산역은 KTX·ITX 시종착역입니다.

앞으로

• GTX-B 용산역 경유 예정.
• 국제업무지구 개발에 따른 교통망 정비.

용산은 교통 호재로 값이 오르는 동네가 아닙니다. 이미 다 있으니까요. 여기서 값을 움직이는 건 개발과 재개발입니다.

집값이 어떻게 움직였나

최근 12개월(2025년 8월~2026년 7월) 실거래입니다.

유형	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공	전세가율
아파트	1,180건	21.97억	8,093만원	88.9㎡	2001년	39.5%
빌라·다세대	1,019건	9.38억	7,113만원	48.0㎡	2005년	37.2%
오피스텔	355건	6.01억	4,337만원	42.0㎡	2010년	73.6%

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 평당가는 전용면적 기준(1평=3.3058㎡)

여기서 반드시 보셔야 할 숫자가 전세가율 39.5% 입니다. 이번 시리즈에서 가장 낮아요. 이천·여주가 90%였으니 절반도 안 됩니다.

이게 무슨 뜻이냐면, 21.97억짜리 집을 사는데 전세를 끼고도 13억 이상이 필요하다는 겁니다. 갭투자라는 말이 무의미한 구간이에요.

그리고 빌라 전세가율이 37.2% 입니다. 아파트보다 더 낮아요. 용산 빌라는 "살 집"이 아니라 재개발 지분으로 거래되고 있다는 뜻입니다. 평당 7,113만 원짜리 빌라는 건물값이 아니라 땅값이고 미래 아파트값이에요.

빌라 거래 1,019건이 아파트 1,180건과 거의 같습니다. 이번 시리즈 어디에도 없는 구조입니다. 용산에서 빌라가 이렇게 거래되는 이유는 하나, 재개발입니다.

생활권별로 쪼개 보면

아파트 기준입니다.

동네	거래 건수	평균 거래가	평당가	평균 전용	평균 준공
보광동	27건	34.62억	13,832만원	81.8㎡	1995년
이촌동	293건	26.79억	10,034만원	94.0㎡	1992년
서빙고동	34건	34.63억	9,636만원	120.1㎡	1989년
용산동5가	21건	37.56억	9,549만원	129.6㎡	2009년
한강로3가	85건	30.39억	9,103만원	106.6㎡	2011년
신계동	13건	24.08억	8,690만원	94.6㎡	2011년
원효로4가	46건	19.31억	8,290만원	79.9㎡	1985년
한강로2가	31건	26.59억	7,676만원	106.9㎡	2010년
효창동	73건	16.99억	7,513만원	80.3㎡	2014년
한남동	139건	22.29억	7,496만원	79.5㎡	2000년
도원동	58건	16.43억	7,296만원	76.4㎡	2001년
이태원동	41건	22.97억	7,165만원	105.6㎡	1987년
한강로1가	26건	18.21억	7,097만원	91.0㎡	2007년
산천동	63건	15.17억	6,575만원	79.2㎡	2001년
용문동	13건	15.24억	6,401만원	82.9㎡	2010년
원효로1가	36건	15.52억	6,305만원	84.1㎡	2015년
문배동	75건	14.95억	5,540만원	90.1㎡	2009년
후암동	23건	11.53억	4,869만원	80.9㎡	1987년

국토부 실거래가 기준 / 2025-08~2026-07 / 전용면적 평당가 / 거래 10건 이상

서계동·갈월동은 2025년 준공 초소형(전용 23~24㎡) 위주라 평당가 비교가 왜곡돼 제외했습니다.

읽는 법입니다.

이촌동이 293건으로 거래량 1위입니다. 용산 아파트 거래의 25%예요. 평당 10,034만 원, 준공 1992년. 34년 된 아파트가 평당 1억입니다. 한강변 대단지라 시세가 잘 잡히고, 용산에서 가장 매도가 쉬운 동네입니다.

보광동 평당 13,832만 원이 눈에 띄는데, 거래 27건입니다. 한남뉴타운 인접 지역이라 재개발 프리미엄이 붙은 소수 거래예요. 표본이 작아서 "보광동 시세"로 일반화하면 안 됩니다.

후암동 4,869만 원, 문배동 5,540만 원이 용산에서 가장 쌉니다. 그래도 평당 5,000만 원대예요. 서울 노원구(3,508만 원)보다 비쌉니다. 용산에는 싼 동네가 없습니다. 상대적으로 덜 비싼 동네만 있어요.

호재와 리스크

호재

• 용산국제업무지구 2025년 11월 기공식, 2028년 기반시설 완료 / 2030년 기업 입주 목표
• 한남3구역 — 이주 완료, 2026년 4월 기준 철거 공정률 약 80%. 연내~내년 착공·일반분양 목표
• 한남1구역 — 2025년 7월 관리처분인가, 2026년 1월부터 이주 시작
• GTX-B 용산역 경유 예정
• 서울 중심 입지 — 강남·여의도·광화문 30분 내

리스크

• 전세가율 39.5%. 진입 자금이 압도적으로 많이 듭니다
• 인구 -1.67% (재개발 이주분 포함이지만, 절대 규모가 큽니다)
• 재개발 물건은 조합원 지위·분담금·현금청산 리스크가 따라옵니다
• 국제업무지구는 2030년 기업 입주 목표. 4년 이상 남았습니다
• 거래량이 적습니다. 아파트 1,180건은 노원(7,549건)의 6분의 1이에요

호재만 보고 들어가면 안 됩니다. 용산의 호재는 다 진짜인데, 다 값에 반영돼 있습니다. "이제 시작이니까 오른다"가 아니라 "시작될 걸 미리 사놨다"가 지금 상태예요.

이 지역 물건을 볼 때 체크포인트 세 가지

첫째, 용산 빌라는 절대 "빌라"로 계산하지 마세요. 평당 7,113만 원, 전세가율 37.2%입니다. 이건 주거용 부동산의 숫자가 아니에요. 재개발 지분 가격입니다. 조합원 자격이 되는지, 몇 구역인지, 분담금이 얼마인지가 값의 전부입니다. "용산 빌라 9억이면 싸다"는 판단은 이 구조를 모르는 사람이 하는 말입니다.

둘째, 자금 계획을 세 배로 잡으세요. 평균 21.97억에 전세가율 39.5%. 전세를 끼고도 13억 이상이 필요합니다. 그리고 취득세만 해도 억 단위예요. 용산은 "살 수 있느냐"가 아니라 "그 돈을 여기 묶어둘 수 있느냐" 의 문제입니다.

셋째, 재개발 구역은 단계를 정확히 확인하세요. 한남3구역은 철거 80%, 한남1구역은 2026년 1월 이주 시작입니다. 구역마다 단계가 다 달라요. 관리처분인가 전과 후는 리스크가 완전히 다릅니다. 그리고 이 단계에서 잘못 들어가면 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 초보자가 가장 크게 다치는 자리예요. 모르면 들어가지 마세요. 이건 겁주는 게 아니라 계산입니다.

부놈의 한 줄

용산의 호재는 전부 진짜입니다. 문제는 그 진짜가 이미 값에 들어가 있다는 겁니다. 좋은 물건과 좋은 가격은 다릅니다. 경매에서 돈을 버는 건 후자입니다.

오늘 해보기

1. 이촌동(평당 10,034만원, 1992년 준공)이 왜 용산 거래량 1위인지 생각해 보세요. 답은 "매도가 쉬워서"입니다.
2. 용산구청 홈페이지에서 한남뉴타운 1~5구역의 현재 단계를 각각 확인해 보세요.
3. 관심 물건이 있다면 전세가율 39.5%를 대입해 실제 필요 자금을 계산해 보세요. 숫자를 보면 판단이 빨라집니다.

본 보고서의 수치는 발행일 기준이며, 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.